沈阳房地产市场要的不是越来越贵 而是越来越好

都说投资不出山海关，但沈阳的房价却连年上涨，哪怕是18、19年全国众多城市停涨时，哪怕在这疫情肆虐的上半年，沈阳依然走出房价上涨态势。

沈阳这样一个反例摆在眼前，东北城市真的不能投资吗?沈阳的房价上行趋势还能保持多久?

沈阳的房价涨势，坚挺得出乎人意料。

从2016年开始，沈阳的房价上涨就没有停过。从2016年初的7000/平，到现在的近1.2万/平，平均房价涨了64%，而且涨得稳定持续。

沈阳新房价格走势-中国房价行情网

那么问题来了，都说东北衰落，都说“投资不出山海关”，为什么沈阳的房价还会涨得这么厉害?

1.东北中心的优势地位和国家中心城市的预期

相比大连、长春、哈尔滨，沈阳是整个东北最具优势的交通枢纽，不仅可以便捷地连接华北地区，同时还能辐射到北方的东北城市，甚至连接日朝韩和俄罗斯。

所以，建国以来，沈阳就一直都是东北的中心。

作为东北中心，沈阳成为第十个国家中心城市的希望很大。

中国各大分区中，华北有北京、天津，西北有西安，西南有成都、重庆，华中有武汉、郑州，华东有上海，华南有广州，但东北呢?

全国15个副省级城市，东北就占了4个，东北三省也很需要有一个国家中心城市来带领发展啊。

如果东北要设立国家中心城市，沈阳几乎就是板上钉钉的了，房价自然也就先涨为敬了。

2.依托东北大区域，沈阳常住人口持续净流入

整个东北三省人口外流严重，但沈阳凭借东北中心的地位，虹吸整个东北的人口，还能保持人口净流入。

2015年底到2019年底，辽宁、吉林、黑龙江的常住人口分别减少30.7万、62.5万、60.7万。而沈阳常住人口829.1万到832.2万，难得的净增长3.1万人。

3.沈阳低房价带来的补涨

2016年，和沈阳GDP相近的几个重点城市，大连房价卖1万多，济南卖8千多，东莞更是卖到1.1万，而沈阳还停留在7千。作为辐射整个东北三个省份的中心城市，沈阳的低房价给了投资客很大的想象空间。

哪怕是经过连年上涨，现在沈阳在众多省会城市中，也是房价最低的一批，还不如很多三线城市。

2020年6月二手房价排名-中国房价行情网

4.虽深陷泥沼已久，但沈阳并未放弃自救

东北的营商环境，一直为人所诟病，官僚主义，“吃拿卡要”，甚至还被编成段子，沈阳也不例外。

地方政府也深知其痛，下狠心去优化营商环境，作为重新崛起的突破口。

党的十八大以来，沈阳先后出台了《打造国际化营商环境意见》、《优化营商环境办法》等100多个文件，3300多项优化营商环境的新举措。

2016年，辽宁省出台了全国第一个《优化营商环境条例》，沈阳开展优化营商环境专项整治行动。

2017年，出台《2017年沈阳市优化营商环境绩效考核方案》和《沈阳市优化营商环境工作及时奖励方案》。

2018年，施行《沈阳市优化营商环境办法》，发布《沈阳市关于以优化营商环境为基础全面深化改革的实施意见》，开展优化营商环境专项整治行动方案。

2019年，出台《沈阳市优化营商环境85条政策措施》。

优化营商环境的效果是显著的。

中央广播电视总台编撰的《2019中国城市营商环境报告》中显示，沈阳在36个直辖市、省会城市和自治区首府、计划单列市中，排名第19，营商环境优于长沙、福州。虽然只是位列中游，还说不上多好，但相比以前的沈阳，已经是大不一样了。

《2019中国城市营商环境报告》-36城市综合排名

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在2019年人民日报社《环球时报》主办的“2019中国国际化营商环境高峰论坛暨《中国城市营商环境投资评估报告》发布会”中，沈阳市还入选了“中国营商环境质量十佳城市”。

2019年，众多巨头进驻沈阳，万达、腾讯、恒大、华为，这些巨头企业的大手笔投资，更坚定了投资者对沈阳的信心。万达从谈判到签约只用了1个月，腾讯从洽谈到签约仅用了3个月，这些是沈阳的投资营商环境发生深刻改变的切实证明。

万达签订全面战略合作协议，在已完成投资250亿的基础上，再投资800亿;

腾讯建“数字沈阳”，打造“沈阳城市超级大脑”;

恒大来沈阳布局新能源汽车等领域，投资1200亿;

华为在沈阳打造VR云、车联网创新中心;

……

一切仿佛都在蓬勃发展，但沈阳的楼市上涨真的能持续下去吗?

因为以前涨，所以以后也会涨，这是最愚蠢的判断方式。

沈阳的房价已经接近天花板了。

为什么?

沈阳的经济发展，跟不上中国经济的步伐。

近年来，沈阳的GDP一直大幅落后于全国平均增速，2016年甚至还爆出数据造假而出现负增长。2019年，沈阳GDP增速仅4.2%，只有全国均速的2/3.

随着中国的产业结构升级，以能源和重工业为主的东北，经济衰落有其必然性，而沈阳作为东北的经济中心，更是步履维艰。

沈阳要想重回巅峰，就必须依托其雄厚的工业基础，在新型产业上做突破。同时，必须解决国企的历史遗留问题，否则就相当于背着石头过河。

同时，沈阳缺乏足够的人口支撑。

沈阳虽然有常住人口净流入，但是流入量很小。2015年增加4000人，2016年增加1000人，2017年增加2000人，2018年增加2.2万人，2019年增加6000人。5年加起来，才净增3.5万人。

不仅年轻人少，沈阳的新生儿也特别少。2019年，沈阳人口出生率只有8.35‰，在重点城市几乎垫底。自然增长率更是低得可怕，只有0.04‰，差点就“生的没有死的多”。

更可怕的是，辽宁是全国老龄化程度最高的省份，65岁及以上人口占占16.2%，60岁及以上人口占24.7%，已经接近1/4。

黑龙江和吉林，65岁以上人口占常住人口比例，也逼近14%的“深度老龄化”门槛。

严重的老龄化，低下的出生率和自然增长率，再加上东北严峻的人口外流形势，整个东北缺人，辽宁缺人。皮之不存，毛将焉附，整个东北的人口蛋糕越来越小，沈阳再怎么能吸引人口，都注定徒劳无功。

今年4月，沈阳全面取消人才落户限制，可见对人口的饥渴，但即使如此，也难有效果，毕竟没谁会因为落户容易就跑来沈阳。

虽然沈阳有很大的可能性成为下一批的国家中心城市，但即使得到国中城市的称号，也只能延缓其衰落的趋势，改变不了经济发展缓慢、产业落后、人口流失的内核。

尤其是现在全球经济缺乏新增长点，又遇上疫情爆发，投资会更加谨慎，各大城市又都在抢夺发展资源，产业进驻对城市的营商环境会更加挑剔。

在“振兴东北”的方针下，近年来东北得到众多的基建投资和政策资源，却依然难以扭转衰落的趋势。对此，也只能哀其不幸，怒其不争。

沈阳要崛起，还是要靠当地政府和人民的努力，而不是把希望寄托在“国家中心城市”的名额上，也不是靠炒房。

2015-2019年，沈阳销售的住宅面积共约5803万㎡，按平均100㎡/户来算，约58万套房子，按户均2.5人算，这些房子够145万人居住了。然而这5年，沈阳新增常住人口不过3.5万。

可以说，沈阳楼市，绝大部分都是靠本地人改善和投资炒房支撑起来的。

链家数据显示，2019年底，沈阳的二手房挂牌数量为7.3万套，而半年后的现在，挂牌房源已经达到12.6万套。

投资客抛售潮已经来临了。

沈阳的楼市拐点也已经不远了。

对于发展衰落，缺乏人口支撑的城市，不管是三四线，还是省会城市，都不适合投资房产。

即使是沈阳，也同样如此。二手房市场的抛售，有疫情影响的因素，但同样也反映了真实市场的需求变化。

对于刚需和改善的购房者而言，不着急入住的，可以再等等，避免高位接盘。

而对于在沈阳持有多套房产的投资者，要赶紧置换成其它核心城市的优质房产。现在沈阳楼市已经触及到天花板，不要因为贪图上涨余势，而错过了最后的逃生机会。等楼市释放明确的下行信号，再想抽身就难了。

管中规豹，沈阳这个东北唯一人口净增长的城市，有着国中潜力的东北中心，依然缺乏楼市持续上涨的动力，东北的其它城市只会更不适合投资，不管是那些三四线城市，还是长春、哈尔滨和大连。

沈阳的楼市，已经难以继续上涨，反而会坑死无数的投机客，但这一点都不可惜。

沈阳要的不是越来越贵，而是越来越好。