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沈阳房地产市场要的不是越来越贵 而是越来越好

地产 2020-07-30 09:46:58

都说投资不出山海关,但沈阳的房价却连年上涨,哪怕是18、19年全国众多城市停涨时,哪怕在这疫情肆虐的上半年,沈阳依然走出房价上涨态势。

沈阳这样一个反例摆在眼前,东北城市真的不能投资吗?沈阳的房价上行趋势还能保持多久?

沈阳的房价涨势,坚挺得出乎人意料。

从2016年开始,沈阳的房价上涨就没有停过。从2016年初的7000/平,到现在的近1.2万/平,平均房价涨了64%,而且涨得稳定持续。

沈阳新房价格走势-中国房价行情网

那么问题来了,都说东北衰落,都说“投资不出山海关”,为什么沈阳的房价还会涨得这么厉害?

1.东北中心的优势地位和国家中心城市的预期

相比大连、长春、哈尔滨,沈阳是整个东北最具优势的交通枢纽,不仅可以便捷地连接华北地区,同时还能辐射到北方的东北城市,甚至连接日朝韩和俄罗斯。

所以,建国以来,沈阳就一直都是东北的中心。

作为东北中心,沈阳成为第十个国家中心城市的希望很大。

中国各大分区中,华北有北京、天津,西北有西安,西南有成都、重庆,华中有武汉、郑州,华东有上海,华南有广州,但东北呢?

全国15个副省级城市,东北就占了4个,东北三省也很需要有一个国家中心城市来带领发展啊。

如果东北要设立国家中心城市,沈阳几乎就是板上钉钉的了,房价自然也就先涨为敬了。

2.依托东北大区域,沈阳常住人口持续净流入

整个东北三省人口外流严重,但沈阳凭借东北中心的地位,虹吸整个东北的人口,还能保持人口净流入。

2015年底到2019年底,辽宁、吉林、黑龙江的常住人口分别减少30.7万、62.5万、60.7万。而沈阳常住人口829.1万到832.2万,难得的净增长3.1万人。

3.沈阳低房价带来的补涨

2016年,和沈阳GDP相近的几个重点城市,大连房价卖1万多,济南卖8千多,东莞更是卖到1.1万,而沈阳还停留在7千。作为辐射整个东北三个省份的中心城市,沈阳的低房价给了投资客很大的想象空间。

哪怕是经过连年上涨,现在沈阳在众多省会城市中,也是房价最低的一批,还不如很多三线城市。

2020年6月二手房价排名-中国房价行情网

4.虽深陷泥沼已久,但沈阳并未放弃自救

东北的营商环境,一直为人所诟病,官僚主义,“吃拿卡要”,甚至还被编成段子,沈阳也不例外。

地方政府也深知其痛,下狠心去优化营商环境,作为重新崛起的突破口。

党的十八大以来,沈阳先后出台了《打造国际化营商环境意见》、《优化营商环境办法》等100多个文件,3300多项优化营商环境的新举措。

2016年,辽宁省出台了全国第一个《优化营商环境条例》,沈阳开展优化营商环境专项整治行动。

2017年,出台《2017年沈阳市优化营商环境绩效考核方案》和《沈阳市优化营商环境工作及时奖励方案》。

2018年,施行《沈阳市优化营商环境办法》,发布《沈阳市关于以优化营商环境为基础全面深化改革的实施意见》,开展优化营商环境专项整治行动方案。

2019年,出台《沈阳市优化营商环境85条政策措施》。

优化营商环境的效果是显著的。

中央广播电视总台编撰的《2019中国城市营商环境报告》中显示,沈阳在36个直辖市、省会城市和自治区首府、计划单列市中,排名第19,营商环境优于长沙、福州。虽然只是位列中游,还说不上多好,但相比以前的沈阳,已经是大不一样了。

《2019中国城市营商环境报告》-36城市综合排名

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在2019年人民日报社《环球时报》主办的“2019中国国际化营商环境高峰论坛暨《中国城市营商环境投资评估报告》发布会”中,沈阳市还入选了“中国营商环境质量十佳城市”。

2019年,众多巨头进驻沈阳,万达、腾讯、恒大、华为,这些巨头企业的大手笔投资,更坚定了投资者对沈阳的信心。万达从谈判到签约只用了1个月,腾讯从洽谈到签约仅用了3个月,这些是沈阳的投资营商环境发生深刻改变的切实证明。

万达签订全面战略合作协议,在已完成投资250亿的基础上,再投资800亿;

腾讯建“数字沈阳”,打造“沈阳城市超级大脑”;

恒大来沈阳布局新能源汽车等领域,投资1200亿;

华为在沈阳打造VR云、车联网创新中心;

……

一切仿佛都在蓬勃发展,但沈阳的楼市上涨真的能持续下去吗?

因为以前涨,所以以后也会涨,这是最愚蠢的判断方式。

沈阳的房价已经接近天花板了。

为什么?

沈阳的经济发展,跟不上中国经济的步伐。

近年来,沈阳的GDP一直大幅落后于全国平均增速,2016年甚至还爆出数据造假而出现负增长。2019年,沈阳GDP增速仅4.2%,只有全国均速的2/3.

随着中国的产业结构升级,以能源和重工业为主的东北,经济衰落有其必然性,而沈阳作为东北的经济中心,更是步履维艰。

沈阳要想重回巅峰,就必须依托其雄厚的工业基础,在新型产业上做突破。同时,必须解决国企的历史遗留问题,否则就相当于背着石头过河。

同时,沈阳缺乏足够的人口支撑。

沈阳虽然有常住人口净流入,但是流入量很小。2015年增加4000人,2016年增加1000人,2017年增加2000人,2018年增加2.2万人,2019年增加6000人。5年加起来,才净增3.5万人。

不仅年轻人少,沈阳的新生儿也特别少。2019年,沈阳人口出生率只有8.35‰,在重点城市几乎垫底。自然增长率更是低得可怕,只有0.04‰,差点就“生的没有死的多”。

更可怕的是,辽宁是全国老龄化程度最高的省份,65岁及以上人口占占16.2%,60岁及以上人口占24.7%,已经接近1/4。

黑龙江和吉林,65岁以上人口占常住人口比例,也逼近14%的“深度老龄化”门槛。

严重的老龄化,低下的出生率和自然增长率,再加上东北严峻的人口外流形势,整个东北缺人,辽宁缺人。皮之不存,毛将焉附,整个东北的人口蛋糕越来越小,沈阳再怎么能吸引人口,都注定徒劳无功。

今年4月,沈阳全面取消人才落户限制,可见对人口的饥渴,但即使如此,也难有效果,毕竟没谁会因为落户容易就跑来沈阳。

虽然沈阳有很大的可能性成为下一批的国家中心城市,但即使得到国中城市的称号,也只能延缓其衰落的趋势,改变不了经济发展缓慢、产业落后、人口流失的内核。

尤其是现在全球经济缺乏新增长点,又遇上疫情爆发,投资会更加谨慎,各大城市又都在抢夺发展资源,产业进驻对城市的营商环境会更加挑剔。

在“振兴东北”的方针下,近年来东北得到众多的基建投资和政策资源,却依然难以扭转衰落的趋势。对此,也只能哀其不幸,怒其不争。

沈阳要崛起,还是要靠当地政府和人民的努力,而不是把希望寄托在“国家中心城市”的名额上,也不是靠炒房。

2015-2019年,沈阳销售的住宅面积共约5803万㎡,按平均100㎡/户来算,约58万套房子,按户均2.5人算,这些房子够145万人居住了。然而这5年,沈阳新增常住人口不过3.5万。

可以说,沈阳楼市,绝大部分都是靠本地人改善和投资炒房支撑起来的。

链家数据显示,2019年底,沈阳的二手房挂牌数量为7.3万套,而半年后的现在,挂牌房源已经达到12.6万套。

投资客抛售潮已经来临了。

沈阳的楼市拐点也已经不远了。

对于发展衰落,缺乏人口支撑的城市,不管是三四线,还是省会城市,都不适合投资房产。

即使是沈阳,也同样如此。二手房市场的抛售,有疫情影响的因素,但同样也反映了真实市场的需求变化。

对于刚需和改善的购房者而言,不着急入住的,可以再等等,避免高位接盘。

而对于在沈阳持有多套房产的投资者,要赶紧置换成其它核心城市的优质房产。现在沈阳楼市已经触及到天花板,不要因为贪图上涨余势,而错过了最后的逃生机会。等楼市释放明确的下行信号,再想抽身就难了。

管中规豹,沈阳这个东北唯一人口净增长的城市,有着国中潜力的东北中心,依然缺乏楼市持续上涨的动力,东北的其它城市只会更不适合投资,不管是那些三四线城市,还是长春、哈尔滨和大连。

沈阳的楼市,已经难以继续上涨,反而会坑死无数的投机客,但这一点都不可惜。

沈阳要的不是越来越贵,而是越来越好。

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