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莫斯科和圣彼得堡酒店市场

生活 2019-11-22 11:52:18

JLL发布了2017年莫斯科、莫斯科地区和圣彼得堡优质酒店市场的业绩,以及2018年的预测(包括世界杯影响力)。俄罗斯和独联体酒店集团(JLL Hotels&Hospitality Group)负责人塔蒂安娜·韦勒(Tatiana Veller)表示:“总体而言,2017年莫斯科优质酒店市场的形势看起来相当乐观,但与2016年相比,所有运营指数的增长速度放缓了三倍,其中74%的客房被占用。2017年,整个市场加权平均ADR增长2.2%,达到7567卢布,入住率提高1.9%,导致俄罗斯首都74%的客房被占用。”这是至少六年来的最高指数。因此,RevPAR增长了4.5%,达到了5,450。“塔蒂亚娜·韦勒注意到。“目前增长放缓的部分原因可能是2017年新增了大量客房(近1800间客房),远远超过2016年(900间),以及近三年极其积极的市场动态。”

在需求方面,前往莫斯科的游客人数增加了23%(根据莫斯科市长谢尔盖·索比亚宁(Sergey Sobyanin)的数据,2016年为1750万人,2017年为2160万人),而国际和国内游客的比例在2016年保持不变(分别为20%和80%)。到圣彼得堡的游客人数也增加了25%,达到750万人。这里的游客人数在国际和国内游客中平分。

莫斯科继续吸引游客,引进了更多的国际商务和休闲活动,创造了非凡的娱乐区。据“华尔街日报”报道,“圣诞节之旅”是今年冬天最受欢迎的庆祝活动之一。与此同时,俄罗斯旅游业正与东盟委员会密切合作,这已经导致了更多的中国、泰国和韩国游客,莫斯科将始终是俄罗斯作为该国文化、经济和历史中心的主要目的地。过去三年来,卢布贬值进一步刺激了前来购物的中国游客人数的增加。

圣彼得堡大卡至2016年的趋势,市场范围内的平均ADR在2017年增加了11.3%,达到了6550美元,而占用指数则下降了1.8%(63.2%),导致了8.4%或4,099美元的上升。与前一年一样,2017年在圣彼得堡仅有两家新开的酒店:希尔顿圣彼德堡酒店(234间客房)和乐天酒店(154间客房)。

按分段划分的入住率在莫斯科的入住率方面处于领先地位的是上等中档--78.5%,紧随其后的是中高档和中档。Tatiana Veller说:“与此同时,2018年,我们预计将有1092间客房进入市场(主要是高端市场),这可能会对2019年及未来的需求产生轻微影响。”“奢侈品行业的增长最为平缓,这意味着游客更倾向于选择高档酒店,而不是豪华酒店。在过去的几年里,国内游客对价格更加敏感,国际游客更愿意在酒店以外的活动、食品或购物上花费更多,而不是房间本身。“

尽管人数略有下降,但圣彼得堡已被占用的房间数量仍然很高。这是由于收入优化技术,这是广泛采用的背后强大的需求,由品牌酒店。在北部首都,与莫斯科类似,高档和中高档住宅的入住率仍居榜首,两者均超过70%(分别为73.5%和70.3%),而豪华客房的比例最低,为56.6%。高档和中档产品的比例都在60%左右。

在今年的ADR中,仅在莫斯科段丢失的段中的ADR动态是中等规模的,这里的SHRUNK到RUB3,822,尽管如此,由于占用率上升,RevPAR增加了2%。上中尺、高档和上高档段报告不显著增加(从1%到3%),导致RUB5,085;RUB6,404和RUB10,442的ADR。在ADR(6.3%)中报告的唯一相当大的增加(6.3%)在奢侈品部分(可观察到的历史上首次跨越了RUB18,184的阈值),因此驱动6.8%的RevPARBoost。

所有部门都报告了圣彼得堡的ADR增长。TatianaVeller评论道:“历史上第一次,圣彼得堡的豪华酒店售价高于莫斯科--北都的ADR达到18445卢布。”“UpscaleandUpperMidscale分段带来了额外的惊喜,他们的数字与莫斯科的差值相差了50卢布(相应达到6,381卢布和5,036卢布)。中规模ADR为3,452卢布(约比莫斯科低350卢布)。\r\r\r\r\r\r\n""

美元ADR动态正如JLL专家在2016年所强调的那样,以美元计价的利率继续反弹.塔蒂亚娜·韦勒(Tatiana Veller)指出:“ADR指数还没有达到相当于2014年的水平,即去年国内货币基本稳定;然而,2018年可能会出现这种情况,主要是因为酒店经营者在世界杯期间预计有能力推动房价上涨。”“这一规则的唯一例外是圣彼得堡的奢侈品部分,其ADR为316美元,高于2014年的312美元。莫斯科的奢侈品市场也越来越接近(2017年为312美元,2014年为351美元)。

莫斯科地区的经营业绩概述-占有率略有下降1%(至48.7%),ADR增加3.3%(约5,094),导致RevPAR增长1.1%(至2,480)。ADR的上升在今年第一季度尤为显著,这可能是因为酒店提供了更多的冬季娱乐活动,它们成为本地人周末的避风港,以及9月份,当时莫斯科人试图利用温暖的肩膀季节,在他们的主要住宅附近短暂休息。

根据Tatiana Veller的投资展望,在酒店交易方面,市场是稳定的。维勒评论道:“有些酒店或公寓正在出售,主要是因为业主正在寻找流动性,以开发新项目或退出非核心资产。”“2017年莫斯科的主要值得注意的交易是:Vesper购买一块土地,开发一家豪华酒店(Fairmont),在Mayakovskaya地铁站旁边有公寓;VTB集团(VTB Group)向奥斯诺瓦集团(Osnova Group)出售旅游和OstankinoHotel,而据传闻,苏维埃饭店已被出售。”在圣彼得堡联盟,投资公司已于2017年第二季度将酒店项目出售给圣彼得堡建筑公司。“

2018年展望“2017年,入住率主要在冬季和秋季(营业季节)上升;2018年夏季世界杯将使这一趋势趋于平缓。莫斯科和圣彼得堡的酒店市场看起来都很均衡,满足了不同游客阶层的需求。似乎仍然开放的潜在利基是优质经济型酒店。“塔蒂亚娜·韦勒评论道。

2018年,经济领域只有一家酒店预定在每个城市进入市场,位于莫斯科的假日InnExpressKhovrino(170个房间)和圣彼得堡的假日InnExpressSadovaya(244个房间)。虽然在莫斯科已经有两家经济型酒店,但在圣彼得堡市场,宜必思预算panfilovskaya(114个房间)和假日酒店(243个房间)将是新来的。

塔蒂亚娜·韦勒说:“过去几年里,我们看到莫斯科所有三个机场集群都在提供住宿服务;这种情况将在2018年继续下去。”“在Vnukovo机场将有两家品牌酒店开业:Hilton Vnukovo的Doubletree酒店(432间)和莫斯科喜来登机场的4分酒店(250间客房)。Sheremetyevo机场将有一个新的进入者,在那里仍然缺少一个新的类别,即在国际管理下的高质量经济,以及莫斯科快线假日酒店Sheremetyevo(198间客房)。2018年已经在多莫杰多沃机场附近迎来了一个新的参与者,今年1月开放了152间房间。“

他说:“在其他住宿服务方面,当局增加了宿舍,以及公寓或服务单位的数目。”有趣的是,投资者方对品牌住宅和酒店管理住宅的需求来自不同的混合用途建筑群,在那里,酒店不仅被视为游客的睡眠场所,而且被视为建筑群的一个焦点,为当地社区的许多需求服务,“塔蒂亚娜·韦勒总结道。


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