从奇葩户型到神户型 何尝不是市场化给消费者的
90 平米限竟房要满足三代同堂，110 平米的住房可以设计出四开间朝南，飘窗每家都送，智能系统成为标配......
放到几年前，你能想到这是北京的户型吗?对很多人而言，对北京户型的印象，还停留在两年前「荣登」热搜的「奇葩户型图」上。那时，马桶型的、跑道型、手枪型等千奇百怪户型，引发了一大波吐槽。
而在如今情形已大不相同，金茂北京建筑设计师赵聃不无焦虑的告诉36氪：“在同等情况下，如果你的户型不好，得房率不高，除非你卖得很便宜，不然很难快速出货。”
北京万科设计师许振也表示：“如今的开发商，要拼的不仅是户型，还有精装修、产品性能，要细致地考虑住户体验。”
地产「存量时代」之下，户型从「奇葩」向「神」的转变，又何尝不是开发商「求生欲」表现。
户型不努力，老大徒伤悲
6 月中旬，北京最受关注的两个限竟房项目相继开盘，一个是建于未来科技城的未来金茂府，而另一个，是创造了「去化率」神话，高达 98.5% 的中海望京府。
据说，未来金茂府开盘时，现场涌入了一千多人争相看房，总成交 303 套，去化率大约 76% ，成交额 26 亿元。
在户型设计上，未来金茂府被外界评为「神户型」，主推户型是 160㎡ 洋房，四方四正，拥有南向 13.6 米超大四面宽，设计成了四开间朝南。在空间上几乎没有「灰色空间」，还留足了「可生长空间」。
金茂北京建筑设计师赵聃在接受 36 氪采访时表示：“通常市场上的户型都是一个开间或两个开间朝南，很少做到三个开间朝南。而我们现在的户型基本都要保证做到三个开间，甚至争取做到四个开间，未来金茂府所做的南向四开间在北京市场也极其少见。”
赵聃透露，金茂有一个自己的户型库，收纳了市场上反馈比较好的户型，新开发的楼盘户型上都会汲取前者优点，这也使得金茂近年来开发的楼盘在户型上都较为优良。
和未来金茂府同期的中海望京府也是「神户型」的一员。望京府的王牌户型是 139㎡，赠送面积约 12㎡，实际使用面积达到 151㎡ 。对于普通住户来说，「得房率」是一个很重要的数据。一般而言，普通住房得房率在 80% 左右，而望京府这个项目得房率做到了 92%，市面上非常少见。
北京「神户型」是如何炼成的
据悉，望京府在晚上开盘，现场大约三四百组购房者，许多人排队熬到了半夜，成交额 22 亿，去化率达到了 98.5%。
相对于望京府与未来金茂府主推的大户型住房，市面上新房主流还是小户型住房。
自「限房价、竞地价」成为北京土地出让的主流模式之后，2018 年 6 月开始，市面上涌现了大规模的「限竞房」。一些土地在出让时规定了「70/90」政策，即建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重需达到 70% 以上。这批小户型的出现，对户型空间的设计提出了更高的要求。
北京万科设计师许振表示，“很多人原本是想买一个 140 平米的房子，可以设计成三房半或者四房，但市面上已经缺少这样的产品了。”，在这样的背景下，不少地产商推出了「小三居」的 90 平米户型，既要满足基本的住宿功能，有的还要求满足三代同堂的需求。
“大家都在研究如何让这么小的户型，在保证房间数量的前提下，尽可能的去创造空间的体验感。”
在 90 平米的面积中实现 140平米 面积的需求，对设计师而言也是极大的考验。
6 月中旬，万科位于台湖的城市之光东望项目开放了样板间，项目中的 90 平米小户型引起了不少人的注意。
北京「神户型」是如何炼成的
在南向的客厅中，东望将客厅的两面设置为向外凸出的巨大飘窗，室内室外空间互通，使得整个空间采光良好。
“其实市面上的一些产品都有飘窗，但有的产品飘窗的使用和体验感并不舒适，上面就堆一堆东西，然后养花养草。我们考虑更多的是飘窗的使用上。”许振表示。在东望这个项目上，飘窗直接与沙发结合，极大的节省了客厅的面积。飘窗向外突出的面积也成为房子使用面积的一部分，提高了得房率。
从户型结构上看，90 平米的住房设计成了三室两厅，拥有玄关、厨、卫，功能非常齐备，几乎没有灰色空间。
赵聃表示，金茂也有不少小户型项目，延续了空间最大化利用逻辑，金茂在有的项目上做到了 110 平米的住宅实现四居室。采用的主要手段，就是去掉室内交通空间和无用空间，如走廊这类，增加直接内容，尽可能的物尽其用。
房子也愁卖
在北京同期的楼盘中，已经不缺体验感极好的户型，但并不是所有房子都那么好卖。
根据北京建委网的资料，截止今年 3 月 13 日，北京已有 42 个限竞房项目入市，累计供应 27930 套，但网签成交去化率仅 25% 。北京岭秀、禧瑞天著、和棠瑞著、金悦府、合景天汇广场、华萃西山、禧瑞春秋等楼盘开盘时去化率仅为个位数。
个位数的去化率意味着卖不动货，意味着储存货值迟迟无法变现，意味着低周转。这在视高周转为生命线的房地产行业来说，并不是个令人乐观的答案。
北京中原总经理任莉就曾经表达过房企对去化率和高周转的担忧，“在偿债压力下，不少房企处于低利润的困境。龙头房企纷纷在运营管理标准化下进行高速周转，通过高速周转实现利润率。”
任莉透露：“恒大 6 个月必须开盘，6 个月以上去化率必须达到 60%。碧桂园原则上所有三四五线城市新获取项目，4 个月开盘，5.5 个月资金回正，6 个月资金再周转。如此高周转的速度，才能支撑房企的快速发展。”
在这样的大环境下，「神户型」就成了开发商吸引消费者的招牌手段。
在北京，房企的开盘周期已从过去平均 380 天，提速到平均 200 多天，最快的中海云熙从拿地到开盘已经缩短到 122 天。
“在同等情况下，如果你的户型不好，得房率不高，除非你卖得很便宜，不然很难快速出货。”赵聃说。而这无形中也给了地产商很大的压力，赵聃调侃道，“我们的项目总监跑步的时候都拿着户型图在思考，想看看会不会灵机一动，有所突破。”
但也并非所有开发商都愿意在户型上「讨好」消费者，北京城里也不乏“任性”的户型。
从马桶型到跑道型，从手枪型到订书机……上世纪七八十年代，这群奇葩户型从原先只占一席之地的四合院拔地而起，接纳了数以百万计的新增人口落地生根。一座传统四合院的地基上就能树立起一栋可以满足 300 户家庭住房单元的巨型塔楼。这种高容积率的塔楼一度占到了北京市新建住宅面积的 90%。
这些奇葩户型一度引发众多网友热议，但仍旧在二手房成交榜上赫赫有名。户型并不是判定房子生死的最大凭证，地段才是。
从地区分布来看，五环以外才是盛产「神户型」的地方，四环内的同期楼盘中，很难见到十全十美的「神户型」，虽然不像上世纪七八十年代的房子奇葩，但几乎都有硬伤。尤其是在四环以内拿地成本高企，70/90 政策限制之下，那些高价进入四环的开发商为了更好的回本，往往采取高低配，牺牲容积率和好户型。
以 2018 年开售的西三环某项目为例，临近北京西站，是近些年少有的四环以内项目。但是由于执行 70/90 政策，户型面积集中在 89㎡ 至 170㎡ 两个面积段之间。89 平米是小户型的主力，户型图呈刀把形状，虽然五脏俱全，但是空间隔离感很强，南向面积很少，通风和采光相对纯商品房那些南北通透的户型较弱。
北京「神户型」是如何炼成的
虽然户型上并不占好，但得益于绝对优势的地理位置，这个项目一开盘，去化率就超过了 95%。
但目前北京核心地段已少有新楼盘，许多新楼盘都在五环以外，亦庄、大兴、台湖、未来科技城等地。四环以内地段最重，户型成了开发商的牺牲品;五环以外，则是一片限竞红海，去化压力之下，户型才是开发商的利器。
智能化场景比拼
除了比户型，开发商在精装修上也大加筹码。
万科设计师许振表示：“中国地产商在产品发展上经历了三个过程：十年前，大家都在拼户型，比谁的户型能把土地价值利用的变得最大化，更加接近业主需要的基本功能。
后来，各大开发商又开始拼精装修，拼自己使用了什么样的家具，什么样的品牌。
而到了现在，大家回归理性开始去研究产品的性能，更多的去研究场景和情境。”
金茂在场景中，主要研究的方向是科技系统。几乎所有到售楼处的人，都会对金茂科技智慧体验中心印象深刻。金茂推出的十二大科技系统，包括全置换新风系统、毛细管网系统、地源热泵系统等，这套系统可以滤除 90% 的 PM2.5，常年保持恒温恒湿。这也成为金茂的主打 IP 。
赵聃介绍：“我们金茂高端的房子现在基本都没有空调。”在传统住宅里，都会为放置空调室外机预留空间，这无形中也会占用空间资源。而采用科技系统之后，也能最大化利用空间。
随着 5G 时代的到临，未来的「神户型」比拼的将不再是基础户型图，而将在智能化上加大筹码。
神户型的炼成是市场环境变化下的必然，区位优势不再，地产商竞争激烈，打磨产品成为了地产快速收回资本的主要途径。而这也是市场带给消费者的福利。
