波罗的海商业地产市场有20亿欧元的潜力

去年波罗的海国家的投资交易总额为8.10亿欧元。在2019年版的《波罗的海投资展望》（Baltic Investment Outlook）中，Newsec——北欧全面服务地产公司——写道，大多数交易都是针对优质写字楼和零售地产，全球市场参与者的投资不断增加。

据波罗的海新证券(Newsec)交易主管安德鲁斯·沃尔卡(AndriusŠvolka)称，市场参与者和投资者对波罗的海房地产市场的信心目前很高，与北欧市场相当。投资者看到波罗的海国家房地产开发商的专业精神和正在开发的房地产产品的可持续性，并着眼于长期投资前景，准备成为波罗的海房地产市场的积极参与者。

专家指出，当地投资者的活动进一步增加了该地区的吸引力，过去几年来，当地投资者增加了投资市场的流动性。考虑到目前正在开发的现有和新的投资产品以及当地资本的活动，波罗的海国家房地产市场的潜力每年至少为20亿欧元。大型国际投资者加入的一个必要条件是增加市场流动性。他们向这个市场开放，这个市场前景看好，但仍在成熟，准备投资价值超过5，000万欧元的房地产。

带着大笔投资而来的新玩家

正是新的外国投资者在波罗的海地区进行了特别大的交易。该地区最新的房地产公司，南非的尼泊尔罗卡城堡，去年完成了最大的单资产交易，以1.246亿欧元的价格收购了维尔纽斯的奥兹购物中心。

“收购臭气标志着一个主要的国际投资者进入波罗的海市场。波罗的海国家肯定有这样的发展空间，因为这里发展了独具特色和创新的商业和购物中心，拥有超过欧洲其他国家的建筑和技术。投资决定在很大程度上受到这些房产的国际租户的影响。正如实际交易所证实的那样，可以说波罗的海市场已经成熟到了全球市场参与者的水平。这些投资者很可能能够扩大他们在波罗的海的投资组合，“A.Švolka指出。

他说：“从近年的投资者概况来看，波罗的海投资市场的发展可分为三个阶段。第一次是在2008年之前，超过45%的投资者代表北欧国家的资本。在第二阶段，直到2014年，波罗的海国家的资本占该区域投资的55%以上。第三，从2015年开始，超过一半的市场--55%--由西欧、北欧、美国和其他地区的投资者主导，“Newsec专家说。

在他看来，虽然波罗的海房地产对世界级投资者来说并不是什么新鲜事，但投资基金和诸如黑石(Blackstone)、凯里(W.P.Carey)、孤星(Lone Star)、尼泊尔岩堡(尼泊尔Rock城堡)和合作伙伴集团(Partners Group)等公司只是冰山日益增长的信心水平也吸引着其他投资者更积极地进入或投资于这一市场。

预计2019年投资十亿欧元..

去年，随着该地区交易总额达到8.1亿欧元，波罗的海地区地方和北欧基金及房地产投资者的活动水平很高。拉脱维亚的交易占波罗的海贸易总额的32%，立陶宛占49%，爱沙尼亚占19%。最活跃的是波罗的海地区最大的商业地产基金管理公司NorthernHorizonCapital和EfTEN Capital，以及瑞典投资公司Eastine和East Capital--它们都是市场上的长期参与者。

“预计今年的投资交易价值将更大--10亿欧元。”这一预期是建立在近年来交易量不断增长的基础上的，2018年的投资交易总值比2017年增长了19%。2019年令人印象深刻的开局表明，市场依然活跃：来自瑞典的伊斯特宁以1.283亿欧元收购了维尔纽斯的一个商业中心，并同意了S7项目中的另外两栋建筑，这笔交易可能最终成为波罗的海写字楼市场规模最大的一笔交易。“Švolka强调。

他说，这一交易显示，我们有新一代的主要市场交易，收益率不到6%。相比之下，2013年，此类项目的投资回报率为7.5%。虽然租赁收入保持在类似的水平，但单独减少资本化率导致资本城市的商业地产价值增加了25%以上。由于对投资回报的预期较低，正在应用新的收益率，这就提高了房地产的价格。

“收益率下降的原因很简单--对房地产市场的信心。“低风险”和“项目可持续性”这两个概念，正促使投资者在波罗的海国家购买新一代房地产项目的风险明显加大，“波罗的海新证券交易主管补充道。