匈牙利商业地产继续领跑中东欧市场表现

根据最新的RICS商业地产监测，2016年第一季度，中欧和东欧的占用者和投资情绪仍然总体上是积极的。在保加利亚、捷克共和国、匈牙利和罗马尼亚，“占领市场”和“投资市场”的情绪均为正值。

与此同时，RICS宣布，在其全新的克罗地亚商业地产显示器上，越来越多的投资者返回克罗地亚的房地产行业。

匈牙利仍然是一个杰出的表演者。

RICS占领市场情绪指数(它捕捉了市场占领方的整体近期势头)在每个国家都处于积极的领域，表明市场动态有所改善。在占领者需求强劲增长的推动下，匈牙利表现出最强的数据(57)。匈牙利是目前供应减少的唯一国家(在这五个国家中)，条件更加严格，确保所有部门的租金预期都很高。预计主要写字楼和零售租金的增幅最大，分别约为7%和6.5%。

“我们在匈牙利，无论是占用人还是投资者需求方面都是非常积极的。租户市场正在变成地主市场，这一直是发展和投资的好时机。为了找到正确的目标并对他们进行专业管理，玩家应该有选择性和仔细的检查，”评论JuditVargaMcRICS，董事，办公室代理主管，CBRE。

保加利亚、克罗地亚、捷克共和国和罗马尼亚的租户需求也在稳步增长。办公部门通常是这些国家市场中最强大的部门，尽管在捷克共和国，工业是突出的表现。然而，在每一种情况下，供应量都继续上升(保加利亚除外，在所有部门层面上都保持不变)，这在一定程度上加重了租赁前景的压力。预计保加利亚所有主要办公、工业和零售场所的租金都将稳步增长。在其他地方，租金预测好坏参半。克罗地亚的总理办公室租金应略有增加，而罗马尼亚和捷克共和国各部门的主要地点的租金可能略有增长。然而，在克罗地亚和罗马尼亚，次级空间的租金预计会下降。

“自2015年初以来，罗马尼亚的收益率已经压缩了25个基点，并可能在2016年进一步压缩，但与另外25个基点相比速度缓慢。第一季度市场略有增长，鉴于该国预计的经济增长，2016年的前景是积极的，但也有优质产品的供应和罗马尼亚与波兰或捷克共和国之间仍然很大的产量差距。预计初级零售的租金将增加，工业和初级办公室的租金将保持稳定，二级办公室的租金将略有下降。考虑到2015年约80%的交易仅由5家买家实现，今年的差额将由准备从探矿者转向活跃买家的新投资者承担。

“随着市场复苏的加快，我们看到了投资者对克罗地亚房地产市场的兴趣增加。近年来，市场已经成熟，我们认为现在处于一个强大的位置，能够满足当地和国际投资者和开发商的需求，”说，HRVOJEKvasnickaMcRICS，LeedAP，Breeam评估员，常务董事，BICmore。

在其他地方，租金预测好坏参半。克罗地亚的主要写字楼租金应略有增加，而罗马尼亚和捷克共和国各部门的主要地点的租金则可能略有增长(主要零售增加，办公和工业方面稳定)。

“捷克共和国在2016年第一季度的大部分行业中都出现了强劲的增长(同比增长)。从历史上看，新办公空间供应量较低，今年可能会推低空置率，导致某些黄金地段的有效租金略有上升压力。工业部门持续强劲的占用者需求，加上高比例的配套建筑，使得空置率保持在5%以下。主要商业街零售和购物中心的租金也在持续增长。2016年第一季度，投资活动继续活跃，主要是面向零售，其次是写字楼。因此，总投资额可能接近2015年的水平，当时交易了28亿欧元的房地产。捷克共和国和波兰是中东欧最受欢迎的投资市场，“法国巴黎银行房地产咨询公司主管、副主任Lenka Sindelarova MRICS说。

然而，在克罗地亚和罗马尼亚，次级空间的租金预计会略有下降。租金的压力将转移到业主提供的奖励方案上。

“越来越多的协议表明，市场已经触底了。由于需求强劲和可用库存有限，我们预计空缺率将继续下降，最终导致租金增长。一些投资交易发生的事实给像我们这样的开发商提供了信心，考虑开发新的机构质量办公室建筑，特别是考虑到这种产品在克罗地亚市场上仍然相当稀缺，而且来自占用者和投资者的利益肯定在那里，”评论ARNWillems，总经理，全球贸易中心。

“保加利亚的房地产市场继续其向上的趋势，反映了整体经济的改善和商业活动的增加。强烈的租户兴趣和有限的质量空间供应正在推高办公室和工业部门的租金，但我们认为这是短期效应。好消息是，不断增加的发展和租赁活动使市场对投资侧更有吸引力，”说，米歇尔elaLashoova，Mrics，Forton的SEO，Cushman&Wakefield的联盟伙伴，用于保加利亚和马其顿。

克罗地亚将出现最大的供应增长。

所有国家在第一季度录得的正投资情绪指数均显示投资者基本面有所改善。克罗地亚是一个轻微的例外，该指数处于大致中立的区域，为4。匈牙利再次表现出最强的数据，表明该国相对于其他四个国家表现出了最强劲的势头。事实上，匈牙利市场所有部门的投资查询都大幅上升，外国买家的兴趣也是如此。即使如此，来自国内和外国投资者的需求在不同程度上都有不同程度的增长。保加利亚是唯一一个看到用于投资目的的财产供应下降的国家，尽管幅度很小。在比额表的另一端，克罗地亚公布进入市场的供应相对增长最快，而预期新供应的绝对数量仍然有限。

因此，克罗地亚的所有财产资本价值预期表明，未来12个月的前景将是平淡的。预计主要价值的增长将被次级资产的下降所抵消，尽管办公部门的整体增长应该是正增长。罗马尼亚和捷克共和国的总资本价值将小幅上升。与此同时，匈牙利和保加利亚表现出最强劲的12个月预期。匈牙利和保加利亚的经济增长率分别为8.5%和6%。

大多数中东欧市场认为自己被低估了。

在保加利亚、克罗地亚、匈牙利和罗马尼亚，很大一部分捐助国认为目前的市场价值被低估，这支持了它们对未来稳固增长的预期。在捷克共和国，大多数答复者认为价格接近公允价值。

在保加利亚、捷克共和国和匈牙利，大多数答复者认为，在这一季度，对该部门的信贷状况有所改善。在克罗地亚和罗马尼亚，捐助者总体上注意到几乎没有改变。