多家族梦想家 AvalonBay对细节的不懈关注

AVA DoBro的公共区域，AvalonBay社区位于布鲁克林市中心的一个30层，500个单元的公寓社区。照片：AvalonBay Communities，Inc。的Alan SchindlerAvalonBay社区是美国第四大公寓业主，在291个社区拥有超过85,000套公寓。公开交易的股票房地产投资信托基金的起源可追溯至1978年，并形成了湾公寓社区，该公寓于1998年与Avalon Properties Inc.合并。

开发商/所有者 - 运营商活跃于11个州 - 加利福尼亚州，科罗拉多州，康涅狄格州，佛罗里达州，马里兰州，马萨诸塞州，纽约州，罗德岛州，德克萨斯州，弗吉尼亚州和华盛顿州以及哥伦比亚特区。

AvalonBay成功的关键在于其专注于提升住宅体验，尤其是对可轻易忽视的小型设计细节的关注。为了响应不断变化的消费者口味，AvalonBay调查居民在入住，租赁和搬出时询问他们是否会推荐AvalonBay，以及为什么 - 或者为什么不这样做。

“我们继续研究单位布局，而不仅仅是眼睛糖果，”设计副总裁AIA Jong Chung说。“我们正在设计这个空间，让居民无缝无痛。”

Chung承认，这种强烈关注的焦点包括调整台面高度，电源插座的位置以及门的位置 - 这些特征可能无法吸引潜在的租户眼球，但这使得空间更适合居住并改善获得和保留居民的几率。

在做什么事情

公司的文化植根于三个核心价值观：“诚信”，“关怀精神”和“注重持续改进。”2014年加入AvalonBay的执行副总裁兼首席施工官Michael Feigin说，他发现“令人耳目一新的“见证了AvalonBay员工如何热切地接受这些价值观。“我曾在没有人知道公司核心价值的地方工作，”他说。

该公司提供三个品牌以满足其三个目标市场的需求：Avalon，其高端奢侈品选择; AVA，呼吁“年轻的生活方式”; 和Avalon的屋檐，它的“价值导向”选择。

AvalonBay的商业策略也是三管齐下的：

1.分散式开发和集中引导的自我建设平台，11个区域办事处在当地负责管理。每个沿海地区的领导层都为发展提供战略方向和行政支持服务; 建筑机翼得到了阿灵顿国家总部的指导和支持。

2.通过重新开发，重新开发和资本支出持续投资其投资组合，这些投资需要立即维护，或者存在市场驱动的重新定位社区的机会。(AvalonBay每年重新开发其投资组合的约5%。)

3.收购现有资产以更深入地渗透战略目标市场，其最近扩展到东南佛罗里达和丹佛就证明了这一点。

AVALON - “精明的租户住在舒适的地方”

- 商店，餐馆，娱乐场所附近较新，安静的社区

- 租金较高，“最物有所值”

- 大部分是2BR，然后是1BR; 更少的工作室

-更大的生存空间(大10%-15%为单位)

-功能选项

•电流阿瓦隆标准

•精致生活(升级厨房，浴室)

-设施：“对奢侈品的抱负接壤”

-温泉般的健身中心

-狗公园，宠物洗衣站

- 生活方式零售商折扣

- 礼宾/协助服务(部分社区)

照片：照片：左，Alan Schindler; 比尔霍斯曼中心; 对，Daniel Gaines

Chung表示，该公司的持有和经营战略意味着设计和施工团队必须“防范”物业以应对租赁趋势的变化。设施和单元设计必须灵活，以便随着消费者口味的变化而轻松改造。“我们不想只是跳上最新的时尚，”Chung说，引用几年前风靡一时的iPod电台。

例如，AvalonBay已将厨房从厨房或U形设计转移到曾经常见的更开放的外观; 岛屿已被添加，以提供方便的工作空间。最近，该公司一直在为那些不仅与可达性标准同步的岛屿配备厨房，而且如果厨房岛屿采用壁挂式破碎机的方式，也可以轻松拆除。

在施工过程中更加一致

Feigin率先组建了一支国家建筑管理团队，以支持该公司的六个区域建设集团。“这使我们能够为我们之前没有的施工过程带来一定程度的一致性，”他说。该公司已将其技术标准化为Oracle Primavera Unifier(其内部更名为“IBeam”)用于项目管理，而Asta用于调度和估算，并且在工作现场几乎无纸化。新结构还促成了更多的国家采购协议，与供应商达成更好的交易。

Feigin说，这种协调的设计和施工方法使各地区之间能够更好地分享想法和战略。去年，在白宫宣布对来自中国的商品征收严格关税后，AvalonBay的采购团队向其设计和当地建筑团队寻求可能的新石英台面来源，而AvalonBay一直在从中国购买石英台面。最后，Feigin表示，该公司与一家美国制造商签订了一项高质量石英台面交易，价格几乎与中国产品相同。

总部设在国家的设计师和建筑专业人员支持团队不断涌现出新的想法和方法。设计小组涵盖建筑，室内设计和设计资源，负责新产品的研发。其他总部设计师开发单元原型和设计标准，指导顾问建筑师，因为他们充实了特定属性的早期骨架设计。某些元素 - 例如健身中心的最小尺寸 - 必须普遍适用。“这缩短了设计过程，因为顾问不会从一张白纸开始，”钟说。

AVA - “对于有抱负，有城市，年轻的生活方式”的个人

- 靠近公共交通的活跃的日/夜社区

- 最高的租金(经常拆分)

- 更高的2BR混合(通常与室友)

- 更小的“工程”生活空间

•滑动或谷仓门

•木质乙烯基地板

•齿轮墙(选择单位)

•充电站

•仅1BR淋浴和工作室

- “ 充满活力，时尚，现代”的社区空间

- “Energized”健身中心

- 室内/室外寒冷空间

- DIY公寓个性化计划

- 技术杠杆服务

照片：从左到右，Sam Kittner，Mike Rixon，Brian Parks

Chung说，虽然必须满足性能标准，但有时允许墙壁和天花板组件的区域变化。例如，西雅图的超强抗震规范要求墙壁能够承受震颤时的侧向震动。因此，在西雅图，AvalonBay对墙组件中声音衰减的相当规定的指导方针已经过修改，以符合当地的地震要求。

Feigin承认，在居民调查中，缺乏声学隐私多年来一直是批评的源头。他说，该公司的标准委员会由代表来自多个地区的运营，建筑，设计，资产管理和开发的成员组成，已经实施了标准，其建筑物的声学效果稳步提高。(其中约80%的在建项目是木框架;其余为钢结构或混凝土上部结构。)每个新项目都由声学顾问进行测试。“你不能让建筑物完全隔音，但随着时间的推移，投诉已经减少，”费金说。

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AvalonBay区域施工人员在现场检查工艺，以确保施工方法符合公司的质量标准。该公司为每个项目雇用建筑围护顾问，特别注意防止水侵入造成的损坏。“这可能是一个昂贵的主张，”费金说，所以防止它是非常值得顾问的费用。

该公司还对其建筑工地的消防安全协议进行了重大改进。2017年，一场凌晨的大火摧毁了新泽西州Maplewood正在建设的一栋空置的235公寓AvalonBay项目的近一半单位。火灾原因后来被地方当局裁定为“未确定”。

Avalon的屋檐 - “对于注重成本的租房者，希望得到更多的东西”

- 老旧，安静，低调的社区

- 最低的租金，“寻求价值”

- 1BR和2BR的混合

- 中等大小的生活空间

- 功能选项

•基本厨房/浴室/饰面

•升级的橱柜面，地板，固定装置

- 基本的现有设施

- 清洁，基本健身中心

- 狗跑

- 游泳池，俱乐部，烧烤可选

- 升级洗衣房(不提供室内洗衣房)

- 部分可用地点：

•续订时的保证金退款

•两年租赁/费率锁定

•“eavesextras”折扣/奖励

公司官员发誓要重建这个综合体并实施严格的新规则以防止工地火灾。所有的明火源都将被淘汰。建筑工地的开放式加热器被禁止使用。如果需要割炬，所有管道连接必须在现场进行压接或制造。现在，所有项目地点都需要能够识别极端温度变化的高端无线传感器。木材喷涂防火产品。

AvalonBay重建了在大火中被摧毁的100个左右的公寓，并修复了剩余单位的烟雾损坏。Avalon Maplewood在火灾发生15个月后于2018年5月开业。

预期缓慢，但最优化

AvalonBay高管预计，目前的多户型高增长周期可能正在放缓。但他们仍然看到了增长的机会 - 见证了它在科罗拉多州的扩张和创新。Feigin说：“我们一直在寻求改善设计和施工而不降低质量” - 如大规模木材，精益建筑和模块化制造。

AvalonBay社区将继续应用已经成功超过40年的公式 - 出汗细节，为客户提供他们想要的东西。