浙商证券:2023五一假期,政治局对楼市定调不变,“五一”销售弱复苏|环球新动态
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来源:浙商证券
政策面:自然资源部宣布中国全面实现不动产统一登记,中央政治局会议对楼市定调不变。中央:1)自然资源部:全面实现不动产统一登记,这意味着经过十年努力,从分散到统一,从城市房屋到农村宅基地,从不动产到自然资源,覆盖所有国土空间,涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立;2)中央政治局:要有效防范化解重点领域风险,统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作,促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产业发展新模式。各地:1)河南省、成都市、潮州市进一步优化公积金贷款方案,提高了公积金的支持力度和覆盖范围;2)贵州省在2023年一季度经济运行情况新闻发布会提出,固定资产投资同比增长1.2%,比上年全年回升6.3个百分点,强力推进保交楼项目复工;3)海南省贯彻海南自由贸易港法和总体方案关于土地管理的制度安排,优化土地制度。
五一(4.29-5.3)市场成交基本面:五一期间楼市维持复苏趋势,日均销售量绝对值同比2022年有所上升,但仍低于2019年。根据数据,2023年“五一期间” 30大中城市商品房成交面积69.93万平,同比+2.3%。根据中指研究院40城数据,日均成交面积较2022年同比+25%。虽然两组数据来源表现出的同比增速有所差异,但从趋势上来看保持一致,即日均销售量绝对值同比2022年有所上升,但低于2019年。
本周(4.21-4.28)市场成交基本面:本周新房及二手房市场成交量环比保持增长,二手房市场三线城市成交面积环比微降。30大中城市商品房成交面积351万平,环比+19.1%,环比增速较上周上升21.9pct;同比+33.8%,同比增速较上周上升13.0pct。新房市场分线城市来看,本周一、二、三线城市成交面积环比上升,同比均保持正增长。18城二手房成交面积225万平,环比+4.4%,环比增速较上周上升2.7pct,同比+48.1%,同比增速较上周下降24.9pct。二手房市场分线城市来看,本周一二线城市成交面积环比均上升,三线城市成交面积环比微降。
板块行情:本周SW房地产下跌1.99%,房地产跑输大盘-1.90pct,表现弱于大市。恒生指数下跌0.90%,恒生地产建筑业下跌0.27%,房地产跑赢大盘0.63pct,表现强于大市。恒生物业服务及管理下跌1.64%,恒生物业服务及管理跑输大盘0.73pct,表现弱于大市。
本周观点:本周自然资源部宣布全面实现不动产统一登记,政治局会议对楼市定调不变。我们认为,不动产统一登记和房地产税收出台是两条轨道,当前房地产市场仍处于持续修复的阶段,若房产税出台,在当前阶段可能对地产销售复苏产生冲击,房产税本身代替土地出让金的目的也较难实现,未来房产税推进可能会选择部分城市进行率先试点。从市场成交来看,本周新房及二手房市场成交量环比保持增长,但4月以来,单周成交量均低于3月最后一周的成交高点,根据克尔瑞数据,4月整体成交规模由升转降,与2月绝对量基本持平,环比三月下降27%;根据中指研究院数据,五一期间楼市销售同比呈现弱复苏的趋势。我们认为,随着Q1积压需求释放、返乡置业结束、短期投资热情减弱等,4月新房及二手房市场环比均有所下降表明市场复苏动能有所减弱,“五一”销售市场呈现弱复苏态势,Q2销售市场可能会重新回归理性,5-6月市场成交虽然预计较难优于2月的成交高点,但成交绝对量有望优于4月成交水平。
我们继续看好:1)都市圈聚焦型房企:华发股份、越秀地产、滨江集团;2)全国化龙头房企:保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产;3)二手房新房联动逻辑持续存在,二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。
风险提示:1)房企开发资金到位速度不及预期;2)融资实质进展不及预期;3)行业回暖速度不及预期
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