杭州35宗商办地收金112.63亿,最高溢价106.46%
(文/解红娟 编辑/马友友)2月10日,杭州集中出让35宗商办用地,包括39宗商服用地和7宗工业用地,总出让面积60.5万平方米,总建筑面积176.7万平方米,总起价106.4亿元。
出让当天35宗商业用地全部成交,其中8宗地块溢价成交,27宗地块底价成交,总成交价112.63亿元。
对此,58安居客房产研究院分院院长张波表示,商业地块本身并没有相应限价的要求,因此分化就显得更为明显,热门地块关注度高、溢价率高的情况并不鲜见。杭州出让商业地块也是如此。
值得一提的是,2021年杭州合计成交80宗商办用地,成交面积为196.56万平方米,成交总价为304.93亿元。据此计算,此次集中出让商办用地,相当于实现去年成交总价的36.94%。
8宗地块溢价成交
48轮竞拍后,杭州文泓建设有限公司以总价2.09亿元竞得桥西拱宸桥单元GS0603-B1/B2/B4-31地块,楼面价18535元/平方米,溢价率106.46%,成为此次竞拍中溢价率最高的地块。
资料显示,该地块出让面积4520平方米,容积率2.5,建筑面积1.13万平方米,为商务金融用地,规划建设集商务、办公于一体的商业商务建筑。
“之所以出现较高的溢价率,是由于运河边的桥西板块地理位置优越。”张波表示,该地块东至杭州市地铁5号线大运河站,南至桥弄街,西至杭州市拱宸桥幼儿园,北至LOFT49创意产业园区,不仅可以承接产业园区资源,还与地铁无缝连接。
“此外,区域内不乏中高品质住宅小区。”张波介绍,由于有京杭大运河、拱宸桥、桥西历史街区等自然人文景观,同时基础配套又相对完善,桥西区域的各小区入住率普遍较高,这就为商业提供有效的人群基础,因此这类商业地块受热捧也在情理之中。
同样出现高溢价的还有临平崇贤新城陆家桥C-1-2地块。资料显示,该地块出让面积2143平方米,容积率1.6,建筑面积3428.80平方米,起价2394万元,楼面起价6982元/平方米。
12轮竞价后,杭州临平新农村建设有限公司以总价4594万元竞得该地,楼面价13398元/平方米,溢价率91.90%。
从四至范围来看,该地块东至相邻土地、南至相邻土地、西至星海路、北至汇贤路,为商业用地。观察者网了解到,该地块周边居住氛围成熟,对商业需求较高。
与此同时,望江、临平、萧山等核心区域的优质商地也出现溢价。其中,萧山城区桥南单元XSCQ1104-B1B2-02地块被杭州盛德建筑工程有限公司竞得,总价1.29亿元,楼面价4704元/平方米,溢价率20.62%;临平新城临乔路以西、汤联街以南地块则被杭州远华丝绸有限公司收入囊中,总价1.06亿元,楼面价4558元/平方米,溢价率17.77%。
值得一提的是,虽同为火爆的核心区优质商地,但部分地块因附加条件劝退不少竞争者。例如望江单元SC0404-A2/A4/A6/B-10地块,需要建一处体育中心和文化中心,无形中抬升了房企拿地成本。
正因如此,该地块经2轮报价后被杭州九天文旅发展有限公司拿下,总价1亿元,楼面价17057元/平方米,溢价率仅2.03%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似地块的溢价,也还是说明一些企业对于杭州市场是持看好态度的。事实上,杭州市场也是属于全国少数几个持续坚挺的城市,和亚运会的概念有很大的关系,同时也和杭州这两年人口加快导入等有关,所以房地产方面总体上持续强劲,土地市场方面也会出现各类抢地的现象。
有区域地价上涨3402元/平
在出现溢价率的同时,部分区域的商业地块价格上涨。
以庆隆小河单元区域地块举例:2020年9月出让的庆隆小河单元GS0304-B1/B2-15地块,被杭州中家房地产有限公司以4.25亿元总价竞得,楼面价仅9069元/平方米。
此次被杭州拱宸建设发展有限公司竞得的庆隆小河单元GS0304-B1/B2-16地块,总价6.22亿元,溢价率51.03%,楼面价12471元/平方米,较此前出让地块每平方米上涨3402元。
无独有偶,临平新城核心轴上的九宫格地块同样出现上涨。经过30轮竞价后,浙江青创图麦科技有限公司以总价2.36亿元竞得临平新城核心区B-5-02地块,楼面价6055元/平方米,溢价率38.88%。
资料显示,该地块东至许庄路,南至崇韵街,西至雪海路,北至汀城街南侧,是临平新城核心轴上的九宫格地块之一。此前该区域办公地块曾被小米竞得,计划打造浙江小米生态链创新中心。
可以参考的是,2020年3月,香港万米科技发展有限公司以底价9059万元竞得余政储出〔2020〕3号地块,楼面价仅4200元/平方米。
“由于商办地块的特殊属性,单个区域内不会在短时间频繁出让地块,因而会出现一个时间差,出现地价上涨的可能性很大。”业内人士告诉观察者网,影响地价上涨的核心因素还是地块地理位置、周边配套等。
同策研究院研究总监宋红卫直言,出现溢价率或地价上涨的商业地块,位置相对较好,受到企业青睐并不意外。此外,此次推出的高溢价地块起始地价并不高,总价较低提高了房企参与的积极性。
从出让结果上看,14宗地块由杭州城投、杭州拱墅投资发展、杭州萧山城区建设、杭州西投、杭州钢铁集团等国企竞得,占比40%;其余地块由民企竞得,滨江拿下三宗底价地块,浙江中南建设集团、杭州启昊新能源、杭州广日电梯、养生堂等公司皆有收获。
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