太可怕,竟然还有人如此夸大房地产市场作用
太可怕,竟然还有人如此夸大房地产市场作用
北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师董藩教授在 2022 年 网 易 经 济 学 家年会上表示,在我看来,房地产仍是核心资产。从家庭层面看,一个家庭 70%-80% 的财富由房产价值构成的。房子的问题解决不好,会影响我们的生活质量。从国家层面看,目前,最大的困境是房地产市场不景气带来的整个国民经济不景气,国民经济不景气使得就业、地方财政收入和居民对未来的预期等都受到严重冲击。只有房地产这个核心资产恢复应有的价值和交易秩序,预期才能提升,整个国民经济才会向好,就业形势才能改善。
这是一个多么可怕而又十分有害的观点。更是一个十分无知而又多么幼稚的观点。好在董藩教授不是研究 " 僵尸 " 企业的,要是研究 " 僵尸 " 企业,一定会认为没有 " 僵尸 " 企业,经济将无法正常运转,居民也没有地方可以就业。因此,必须大力发展 " 僵尸 " 企业、培育 " 僵尸 " 企业。
先来看一看董藩教授的第一个观点:房地产仍是核心资产。从家庭层面看,一个家庭 70%-80% 的财富由房产价值构成的。房子的问题解决不好,会影响我们的生活质量。因为居民家庭财富中,70-80% 都是房产,所以,房产就是居民家庭的核心资产。可是,为什么不问一问,居民家庭财富中怎么会出现 70-80% 的财富都房产的现象呢,难道是居民的房产多到如此吗?显然不是。居民家庭财富中房产的比重过高,是因为房价上涨太快,一方面。侵占了居民的财富,让居民财富的大部分被房产占用了,从而影响了居民家庭的其他方面消费能力;另一方面,由于房价的无序上涨,导致居民家庭资产出现了很多水分,原本只是几十万、上百万的房产,顿时因为价格上涨变成了几百万甚至上千万,房子还是那套房子,房子的价值却不一样了,水分大增,泡沫大增,这样的财富,能认为是居民收入水平提高的表现吗?能代表房产是家庭的核心资产吗?不仅如此,由于房价的过快上涨,居民的家庭负债也随之大幅上涨。中国人过去很不喜欢负债,可是,为了房子,却不得不去负债,不得不去做房奴。资产上涨的同时,负债也有了大幅上涨,这样的家庭财富结构,难道不是扼杀购买力的吗?
恰恰相反,对中国居民来说,需要的并不是这种充满水分的房产,不是这种不具实际价值的财富,中国居民需要的,是实实在在的财富,是不含水分的房产和具有购买力的流动资产。注了大量水分的房产,怎么能够成为家庭的核心资产。一旦房价下跌,广大居民的家庭资产就会大大降低、财富就会大大缩水。显然,这是最不希望出现的现象。
再来看房地产对国民经济的作用,适度、有序、可持续的房地产业发展,对国民经济是能够起到积极的推动作用的。反之,则会对国民经济产生遏制和阻碍作用。而现在的房地产业,对国民经济的积极作用已经严重弱化,对国民经济的消极作用则持续上升。其中,对实体经济的挤压,是房地产对国民经济的最大伤害。因此,眼下最需要做的,是控制房地产业的过度发展,控制房价的过度上涨,控制资金和资源再向房地产领域过度转移。
再来看董蕃教授的第二个观点,目前最大的困境是房地产市场不景气带来的整个国民经济不景气,国民经济不景气使得就业、地方财政收入和居民对未来的预期等都受到严重冲击。只有房地产这个核心资产恢复应有的价值和交易秩序,预期才能提升,整个国民经济才会向好,就业形势才能改善。也就是说,国民经济的不景气,既不是国际环境发生变化带来的,不是全球金融危机带来的,不是美国等西方国家对中国企业的打压和遏制带来的,也不是产业结构不合理带来的,不是经济质量运行质量不高带来的,更不是疫情影响带来的,而是房地产市场不景气带来的,只要房地产市场景气了,房价继续快速上涨了,广大居民把所有的财富全部用来购买房产了,国民经济就景气了。
真的无法想象,董藩教授到底是否还有一点经济的概念,是否对中国经济有一丁点了解,是否知道房价过快上涨对广大居民的伤害,特别是房地产市场过度发展已经严重影响了实体经济的发展,为什么会出现这样的观点,难道研究房地产就要把房地产当作万能之业吗?难道中央提出的 " 房住不炒 " 定位是错的吗?对房地产市场进行调控是错的吗?只有让房价无序地上涨下去,直到房地产泡沫像日本那样彻底破裂才是最好的结果吗?显然,这是对房地产业的无知认同、对房地产市场作用的幼稚看重。
所以,董藩教授的观点是极其错误的,也是相当有害的,决不能受其误导,更不能相信他的观点。房地产业仍是重要产业,但对国民经济的作用决不是决定性、支柱性的,决定国民经济能否稳定的关键还在实体经济、尤其是制造业,而不是房地产。如果房地产过度发展,必然会对国民经济产生致命危害。
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