提到国内高端购物中心，上海恒隆广场及上海港汇恒隆广场必定榜上有名。这两个著名的商场诞生于中国的购物中心萌芽阶段，见证了我国商业地产的历史变迁，而它们的缔造者便是香港地产发展商——恒隆集团。

自1960年成立以来，恒隆经过60年的探索，形成了内地、香港双线发展的方针，发展思路日益成熟，经过多年布局，已然成为中国领先的地产发展商之一，累计进驻内地九个城市、成功打造11个商业地产项目，旗下恒隆广场亦成为当地的地标建筑、城市名片。

恒隆集团董事长陈启宗先生对恒隆的未来充满信心

展望未来，恒隆集团董事长陈启宗先生曾在本年初表示：“中国的整体经济在未来15年、20年，我相信是可以的，还会继续发展。”跟随经济大势、乘风而起之外，恒隆还想更进一步，谋求更多市场份额。“未来十年，第一，一定有机会买地;第二，整体租金会继续上升，只要我们不要过份扩张，前景是非常好的。”可见陈启宗先生对恒隆的未来充满信心。

内地商业地产版图初成

时光倒流到60年前，1960年9月，恒隆在香港注册成立。前30年，恒隆深耕香港市场，打好基本功之后，恒隆开始寻求更大的盈利空间。后30年，恒隆开启了进军内地的步伐。

恒隆集团60年发展里程碑

彼时，国内商业地产领域尚未成熟，恒隆把握机遇较早进入。作为从国际金融中心香港走出的开发商，恒隆具有较强的商业嗅觉，首战选择了全国消费水平最高的城市之一——上海。1992年，恒隆参与上海的一项综合项目发展，该项目后来发展成为上海港汇恒隆广场。

上海港汇恒隆广场是恒隆在内地的首个集商场、办公楼、公寓于一身的大型城市综合体，位于寸土寸金的上海徐家汇商业区繁华的地铁站上盖，旗下Gucci、Tiffany、Louis Vuitton等大牌云集。1999年12月开业后，港汇恒隆广场一炮而红，至今人流如织。

而后，恒隆继续加码上海，2001年7月上海恒隆广场开业，巩固了恒隆高端路线、奢侈品牌集中地的定位。上海恒隆广场通过引进国际一线奢侈品品牌打造上海甚至中国的旗舰店，成为为目标客群提供高端生活方式的体验地，进一步擦亮了恒隆做高端商业地产的招牌。

上海的两家恒隆广场可以说是恒隆的现金奶牛，连续多年为恒隆贡献了高占比收入。财报显示，截至2020年6月末，恒隆上半年的内地物业租赁总收入为22.46亿元人民币。其中，来自上海恒隆广场的收入最多，为8.61亿元人民币，同比增长4%，商场的出租率为95%，办公室出租率为91%。上海港汇恒隆广场收入次之，为6.37亿元人民币，同比增长9%，商场出租率为94%。

在上海站稳脚跟之后，恒隆于2010年开始在全国开疆扩土，包括沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州，至今在九个城市建立共计11个地标性商业项目，影响力开始辐射全国，知名度逐渐扩大。其中，恒隆在沈阳重点布局，建成了沈阳皇城恒隆广场、沈阳市府恒隆广场两座购物中心，首个酒店项目——沈阳康莱德酒店也于2019年9月在沈阳市府恒隆广场正式开业。此外，在武汉、杭州亦有在建商业地产项目，未来将打造成高端商业综合体。

至此，恒隆的商业地产版图覆盖主要一、二线城市，地域横跨中国东部、中部、西南部，实现较为均衡的多点布局。在甲子之年，恒隆的商业地产棋局渐渐铺开，深耕内地之心已显。

内地发展机遇期来临

2020年是商业地产领域不平凡的一年，突如其来的疫情重创商业地产，2、3月份，全国购物中心普遍业绩暴跌，而后由于疫情反复等多重风险因素，商业地产客流恢复缓慢，疫情对业绩的影响至今未消。商业地产运营商面临重要大考，而恒隆交出了较好的答卷，展现其良好的盈利韧性。

财报显示，尽管受到疫情影响，恒隆上半年的内地物业租赁收入逆势上涨8%至22.46亿元人民币，平均租赁边际利润率为65%。其中，购物中心的业绩表现较好。上半年，恒隆已经建成的购物中心出租率均在80%或以上。上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、无锡恒隆广场的零售额更是取得 7%-17%的较高增长水平，租赁收入增长6%-15%。而后，随着内地疫情得到控制，内地奢侈品市场的销售额自4月起大幅反弹，恒隆购物中心的收入增速加快。

此外，财报显示，得益于高素质租户，加之恒隆物业防疫消毒工作的高标准完成，恒隆的内地办公楼业绩受疫情的影响较小，上半年取得1%的收入增长。除了2019年下半年开业的无锡恒隆广场、昆明恒隆广场外，恒隆其他的办公楼出租率都在80%以上。物业租赁业务是恒隆在商业地产的核心业务。近年来，来自内地市场的收入都逐年提高。

当前，我国的经济发展格局转变，开始对内挖掘经济效益。统计局数据显示，2019年，我国社会消费品零售总额首次突破40万亿元大关，为41.16万亿元，比上年名义增长8.0%，拥有超过14亿人的消费市场，人均GDP超1万美元门槛。作为经济增长的三驾马车，消费对经济增长的贡献率多年保持在60%左右的水平，但由于供需两侧不能完全匹配，还有不少购买力多年流向国外，而在新的经济发展形势下，这些购买力开始回流国内，对商业地产业绩形成支撑。

恒隆注意到了这一现象，在财报中称，恒隆旗下物业奢侈品的销售额自4月起大幅反弹，原因是奢侈品消费回流至内地。陈启宗先生在业绩会中表示，在我国内地购买奢侈品，已经和外国价格很相近，可以合理地预计，随着以前远走海外的奢侈品需求逐步转换为购买力，商业地产的市场规模将进一步扩大。如何抢占这块稳定而庞大的市场蛋糕，成为恒隆未来发展的新命题。

续扩版图再创辉煌

目前，恒隆已经为迎战未来准备就绪。经过60年的发展，恒隆形成了自己独特的市场竞争力，主要表现为坚持高端市场定位，以及把握好地点、规模、发展大纲、设计及施工的五大基因。除了明确市场竞争力之外，恒隆还保持了战略执行的一致性。当前，恒隆在内地的11个项目均坚持走高端路线、落地城市中心区等，巩固自身优势，在日益激烈的商业地产领域，实现稳中有进的业绩表现。

恒隆集团商业地产版图

展望下半年，恒隆在财报中称，得益于内地奢侈品消费上升的趋势，复苏速度高于预期，所以下半年的表现将取决于生活时尚消费等内地零售业务的恢复程度，以及香港社会经济的稳定性。内地物业预计将于第三季度全面复苏，并将继续取得稳健的内部增长。

当前，正值恒隆集团成立60周年的重要里程碑，恒隆管理层提出一系列更长远的发展目标。恒隆集团行政总裁卢韦柏先生曾表示，恒隆在内地已落成的物业接近280万平方米，而尚在兴建的也接近有190万平方米，在此稳健的根基下，恒隆未来业绩将再创高峰。

财报显示，恒隆下一个投入营运的内地项目将是武汉恒隆广场，总楼面面积达46万平方米，商场、办公楼预计于2020年竣工，服务式公寓已于2019年第一季度开工，预计将于2022年第四季度分阶段竣工。无锡恒隆广场第二期、杭州恒隆广场发展项目也将陆续于2023年、2024年起分阶段落成。

立足宏观经济形势，陈启宗先生预测道，未来20年里，中国整体的经济仍将继续发展，恒隆现有项目的租金收入也将水涨船高。未来，恒隆将继续寻找拿地机会，寻求更有质量的扩张。陈启宗先生表示，“如果公司每两年找到一块好地，其持续增长就相当程度上受到保障。”

风起于四海之上，亦起于60年来每一个坚实脚步。恒隆作为老牌香港地产公司，经过长达60年经营，具备跨越经济周期的突出管理能力，随着内地恒隆广场增量业务逐步提升或开业，内地市场将成为恒隆未来盈利能力的重要支撑。