本文来源：时代周报 作者：忻奇琪

" 房地产行业已经从冲浪运动变为帆船运动，看得到浪，但却看不到风。对企业来说，唯有不断提升自身能力，找准方向才能迎风而上。" 2022 年 3 月 31 日，新城控股（601155.SH）

董事长王晓松在业绩会上如是说道。

过去的一年，整个地产行业逻辑都经历了巨大的变化。三道红线、集中供地 " 流拍潮 " 的出现，以及新房市场乃至二手房市场均出现了不同程度的降温，都预示着行业寒冬的到来。

但在王晓松看来，房地产行业的从业者不应该被悲观情绪笼罩。整个行业的两大基本面仍然没有发生变化，首先，房地产仍然是国家最重要的支柱性行业之一，其次，超长周期的行业属性也没有变化。

" 在经历了这一轮企业的自我审视，高杠杆、高周转的行业属性已经转向了高质量的发展。因此在 2022 年，新城仍然还是会坚持有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务，聚焦利润，继续回归产品、服务和有活力的组织。" 王晓松进一步表示。

基本盘稳固，财务安全垫持续增厚

回顾过去这一年，在行业新形势、新周期下，新城控股围绕 " 稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控 " 五大战略指导，用业绩的稳定性和连贯性来替代单一规模的增长，推动公司基本盘更加稳固，也让财务安全垫继续增厚。

年报数据显示，2021 年新城控股实现销售金额 2337.75 亿元，累计销售面积约 2354.73 万平方米，实现营业收入 1682.32 亿元，同比增长 15.64 %。约 2338 亿元销售金额来源主要还是以高潜力城市为主，在深耕长三角的基础上，同时聚焦其他核心城市群。其中，长三角占比 53%，中西部占比 28%，环渤海占比 15%，粤港澳大湾区占比 4%。

利润方面，实现归属于上市公司股东的净利润 125.98 亿元，扣非归母净利润 102.45 亿元。截至报告期末，公司总资产达 5342.93 亿元，归属于上市公司股东的净资产 593.10 亿元，同比增长 17.23 %。

2021 年末，新城也按照监管部门的要求，如期将 " 三道红线 " 稳步降至绿档。

2021 年年报显示，截至报告期末，新城控股在手现金余额 552.26 亿元，现金短债比 1.07 倍；净负债率为 48.12%，继续处于行业较低水平；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为 69.95%，相较去年同期下降 4.18 个百分点。若直接按照货币资金和短期借款的计算口径，公司现金短债比则为 1.92 倍。

尤为难得的是，截止 2021 年期末，公司经营性现金流净额为 219.85 亿元，同比大幅增长 5657.18%，经营性现金流连续四年为正。在行业融资难度不断加大的情况下，新城控整体平均融资成本为 6.57%，同比下降 0.15 个百分点。2021 年新城控股的加权平均净资产收益率（ROE）达 22.73%，位于行业前列。

在强化现金管控的同时，新城控股积极开展到期债券置换，公司债务结构得以进一步优化。报告期内，公司先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金 17.85 亿元人民币；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金 8 亿元人民币；在境外通过发行美元债券，募集资金 7.04 亿美元。

通过适当的直接融资保障经营的持续稳定，响应国家降杠杆、稳预期的号召。报告期内，新城还成功发行了首笔绿色美元债，发行规模为 3 亿美元，期限为 4.25 年期，票面利率 4.625%，标志着公司迈出了绿色金融的关键一步，也是公司在推动绿色企业运营和实现公司可持续增长方面的又一里程碑。

业绩会上，新城控股还首次披露了其合联营权益有息负债，公司财务状况更加透明。据 2021 年年报，目前公司合联营权益有息负债仅为 115.13 亿元。同时，公司 2021 年新增竣工面积 3290.34 万平米。截至报告期末，新城控股末已签约待结转面积 3421.88 万平米，锁定未来营收及利润的可结算资源充足。

轻重并举，商业第二曲线增速明显

针对市场官方关注的商业方面，据管理层介绍，期内新城控股实现商业运营总收入 86.39 亿元，超额完成全年 85 亿元的既定目标，同比增长 51%，全年新开业及管理输出的吾悦广场共 30 座。

依托双轮驱动这一独特经营模式，新城在商业运营方面的数据表现突出，商业板块正作为公司第二增长曲线持续进阶。

截至报告期末，吾悦广场开业面积达 1248.38 万平方米，整体出租率为 97.63%，此外物业出租及管理毛利率高达 72.64%。惠誉在此前覆盖新城控股的评级报告中指出，新城旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。

尤为值得一提的是，2021 年以来，新城控股商业持续性经营收入已能完全覆盖当期利息支出。数据显示，2021 年新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，约为 139.36%。

而在商业拓展方面，新城控股坚持 " 轻重并举 " 战略，将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，既能不断扩大新城商业在管规模，也利于进一步强化吾悦商业管理品牌形象。数据显示，2021 年新城控股新获取吾悦广场 32 座，其中重资产 16 座、轻资产 16 座。

截至 2022 年 3 月 25 日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达 130 座，已开业数量位居境内外上市公司首位；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到 189 座，进驻全国 135 个城市。

在新城控股联席总裁的曲德君看来，公司在过去的 13 年基本实现了全国化的布局，品牌影响力也持续不断地得以提升。当前，85% 的吾悦广场布局于 " 十四五 "19 个国家级城市群，覆盖全国 GDP80% 区域，服务所在城市 80% 的主流消费人群，形成规模效应。

" 业务是公司区域深耕的一个压舱石，商业管理则是提供了穿越周期稳定收入的这种现金流，各个事业部之间的这种协同发展相互促进，正是新城的核心优势的最基本的前提。展望未来，2022 年新城控股全年计划新开业吾悦广场 25 座、到 2022 年底开业总数达到 155 座，全年商业运营总收入目标为 105 亿元。" 曲德君表示。

近期，新城以自有资金提前完成 2019 年公开发行公司债券 ( 第一期 ) ( 品种二 ) 回售资金本息及 2017 年度第一期中期票据到期本息共计 25.92 亿元的支付。对此，管理层进一步指出，未来新城也将继续坚守底线思维，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还公开市场债券本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。

基于对公司发展前景和战略规划的认同，新城控股部分董事和高级管理人员将按照交易场所交易规则，以市场化方式在二级市场购买新城控股发行的公司债券。根据计划，新城控股管理层拟购买总规模不超过 2000 万元存续的公司债券。

3 月 30 日，新城控股发布公告宣布，拟以不低于 1 亿元不超过 2 亿元人民币的自有资金，回购公司股份。面对复杂的外部环境，新城控股也将继续致力于用核心能力的确定性应对不确定性，聚焦十年战略、坚持长期主义、战术聚焦当下、确保稳健经营。

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