交房后全装修标准缩水?签购房合同的同时为什么必须签订高额的全装修合同?这些问题一直困扰着购房者。

近日，南京多个部门联合出台了《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》(以下简称 《通知》)，引发业界广泛关注。《通知》要求，房企在提供全装修方案的基础上，应提供商品住宅升级装修方案供购房者选择，全装修标准不高于2000元/平方米，评估价格高于2000元/平方米的，按2000元/平方米计。

装修方案可自愿选择

据业内人士介绍，全装修模式应符合“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成”，具体是指给排水、燃气、供电照明、空调、通风、通信等系统安装到位，厨卫基本设备配置到位并可正常使用，户内所有功能空间和公共部位的地面铺装、墙面及顶棚粉刷完成，达到基本入住标准。《通知》明确要求，在全装修基础上，开发企业若提供升级的装修方案，购房者可根据实际情况选择。自商品房预售许可之日起3个月内，购房者可自愿选择全装修方案，或者升级装修方案;3个月期满后，未售出的房源一律按全装修标准确定装修方案。

《通知》对适用项目范围做了界定：凡是南京通过“限房价、竞地价”模式出让的地块一律按照《通知》实施;其他项目，开发企业可根据具体项目的区域位置、品质特点、产品定位等情况自行选择是否适用。相关部门将对销售行为不规范、违反购房者意愿强制选择升级装修等行为进行严肃查处和曝光。《通知》的出台意义重大，到底能够解决哪些方面的问题?南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华表示，有助于落实国家绿色、环保、节能要求。为节约社会资源，最大程度减少业主入住前二次装修，避免资源浪费，推行全装修和升级装修方式，可以更好地贯彻落实国家建设工程节能环保要求，实行成品房交付模式。此外，推行全装修和升级装修的模式，可以为业主提供多元化装修选择，在满足基本居住需求的前提下，提升人们的整体居住水平。

明确界定全装修价格

动辄每平方米四五千元的全装修标准常常遭到消费者的诟病，那么全装修到底应该如何定价?《通知》明确指出，不具备科技系统(恒温恒湿)或新风系统(含中央空调)的新建商品住房，全装修标准不低于1500元/平方米;具备科技系统(恒温恒湿)或新风系统(含中央空调)的新建商品住房，全装修标准不高于2000元/平方米，评估价格高于2000元/平方米的，按2000元/平方米计算。在全装修标准基础上，房地产开发企业可在相关职能部门的指导下，根据市场需求及产品定位，提供升级装修方案供购房者选择。

对此，吴翔华表示，这表明开发商过去希望通过提高装修标准的方式来获得超额利润的途径基本上被卡死了。打个比方，过去实际成本在每平方米1000元左右的装修标准，开发商可能对外报价2000-3000元，仅通过装修部分就能获得每平方米上千元的利润。现在南京规定装修标准上限为每平方米2000元，开发商利润空间大为下降，全装修货不对板的投诉可能会减少。

很多购房者在买全装修房时，交付后才发现房子装修标准降级了，跟原本开发商承诺的以及样板间展示的完全不一样。遇到这种情况怎么办?《通知》表示，要规范样板间交付标准展示。对于全装修和升级装修，样板间中硬装部分须与交付标准一致，明确要求“所见即所得”;软装部分非交付标准的，如家具、灯具等设施设备、装修材料和装饰物品，应采用醒目标识提醒购房者。

《通知》还明确了样板间留存的时间。样板间保留时间须至项目交付后三个月，防止出现交付标准的样板间与对应的装修具体方案不一致的情况。《通知》要求在商品房销售合同中明确全装修的主要材料、设施、设备的相关信息，包括品牌、型号和产地等;同样在升级装修合同中明确相应的升级装修主要材料、设施、设备的相关信息，包括品牌、型号和产地等。

建立装修价格评估机构库

全装修价格到底由谁来评估?怎么评估?如何监管?对此，《通知》指出，将建立商品住宅装修价格评估机构库，对装修方案中的价格及构成，进行公平、公正、客观评估，同时建立评估机构名录库准入、退出机制。后期相关部门会对全装修价格标准适时进行调整并公布，建设部门会定期发布主要材料和人工费用等市场信息，为公众提供相应参考。

全装修的质量如何备受购房人关注，《通知》强调了对于装修质量的监管。一是开发企业应完成并提供所开发项目全部新建商品住房的装修具体方案(含全装修方案、升级装修方案)，包括装修设计图、装修主要材料和设施设备的品牌、型号、材质及主要施工工法等，并须申请装修价格评估;二是全装修和升级装修均由建设部门纳入质量监管，两类装修工程须随商品住房主体工程同步设计、同步施工、同步监管、同步竣工验收备案;建设部门对全装修和升级装修设计、施工等实施监管，对装修质量与国家标准不符造成不良影响的，纳入开发企业信用记录;三是房地产开发企业承担装修主体责任，负责解决装饰装修过程中的纠纷;采用项目预售资金监管额度的20%不可预见费，涵盖了升级装修的资金监管;升级装修合同中应明确升级装修工程款的资金交付、使用和监管，保证升级装修工程顺利建设。