每日播报!降70万难卖!北京二手房有门店9月成交翻3倍 10月却“没开单”
着急置换的吴芳,短短四个月时间,把自己的房子从700万降到630万。
在送走认房不认贷后第一个月的狂欢,范金辉和他的同事们结结实实地感受到了10月的降温——有门店至今没开单。作为一线老经纪人,范金辉用“前高后低、总体不如小阳春却又符合预期”来总结北京二手房“金九银十”的表现。
根据他和同事的发现,目前市场80%的客户来自置换,但却拥有比过去多了90%的谨慎和焦虑;17万的挂牌量就是个真实的写照。刺激买卖双方再往前走一步的,是更优化措施的进一步落地。
(资料图)
“金九银十”不如2、3月份
从业十余年,21世纪不动产文华东路店店长范金辉经历了北京的限购、限贷、“9·30”政策、“3·17”政策等等,亲身经历了北京房价的起落变化,也见证了北京楼市的冷与热。而对于北京楼市“金九银十”二手房市场的表现,范金辉用前高后低来形容,并表示符合预期。
在范金辉看来,“认房不认贷”虽然主要利好新房市场,但二手房也蹭到了这波热度,新政出台后的前两周,对于门店以及经纪人而言效果立竿见影,给北京的“金九银十”开了一个好头。“从月度对比来看,门店9月到访量相比8月增长了50%左右,带看量增长了30%,成交量较8月有明显增长,一个突出特点是,成交节奏很快。客户给人的感觉特别‘着急’,是催着经纪人成交的。”
据范金辉观察,在政策出台之前,市场已经有关于放松的不少传言,这波属于“准备好”的客户集中入市。客户的购房意愿,甚至是买房的想法都比较成熟。政策发布后,他们的首付压力变小,可选择的范围变大,对于更大面积、更好户型、更高品质的房子也有了新的想法。因此,这些客群选择快速签约。
从9月中旬之后,市场就逐渐恢复到新政之前的水平,可以说比政策出台前略好一点,但也仅仅是略好。整体来看,利好“金九银十”的时间周期比较短,大概也就9月的前两周时间。但即便如此,范金辉依然表示“金九”是有的,因为门店9月的成交量较之前翻了有3、4倍。
但被问及“金九”是不是年内最好的节点,范金辉也给出了肯定的答案——不如2、3月。“无论是我们门店自身,还是与其他门店交流,不管是成交、到访,还是带看转化,给我们最直观的感受,都不如2、3月。”
事实上,数据层面的表现,也和范金辉等前沿“一线”人员的感受是一致的。根据北京住建委官网数据统计,今年2月,北京二手房网签量为15316套,3月北京二手房网签量为22192套,达到年内峰值,此后5个月时间,北京二手房网签量均未超过1.4万套,6、7、8三个月更是回到“荣枯线”之下。直到今年9月,这一状态才被打破,9月北京二手住宅网签量为14262套。
根据诸葛数据研究中心监测,从季度成交来看,北京二手房年内前三季度成交呈现“前高后低”的持续下行态势,一季度在积压购房需求集中释放的情况下,成交高位开场,达近两年内季度成交高峰,随着楼市复苏后劲不足,市场情绪以低温为主,二、三季度成交持续下滑。数据显示,2023年三季度北京二手住宅成交34940套,较上一季度下降9.3%。
“80%的客户叠加90%的谨慎”
面对新的市场变化,一线从业者不可能熟视无睹,更不能选择坐以待毙,范金辉和他的团队也在积极总结经验,为什么市场需求只是昙花一现?“政策出台后,市场最大的变数其实是购房者的心态。”
范金辉总结称,经过4-8月近五个月时间的市场洗礼,很多人对于买房、卖房已经变得相当谨慎,现在市场属于“只有卖掉才敢买”。“其实大部分客户尤其是置换客户,我们在接触中也了解到,他们对于‘一卖一买’变得更加谨慎,也更加保守一些,90%以上的客户只有出掉手里的房子,才会根据自己的实际情况再去买房。”
对于购房者心态的转变,范金辉直言这在之前是极少出现的。“一般置换客群,都是一边卖一边买,遇到条件合适的房子,可以先跟房主谈一个长周期,大部分在半年左右。只要房子没有大的问题,半年时间足够卖掉了。但现在的客户不敢这样,买了之后房子卖不出去,或者买了之后自己的房子大降价,有可能大降价之后,房子也很难成交。”
一个真实的案例,也是当下北京二手房置换的缩影。今年2月,吴芳(化名)因为孩子教育,再加上还有面积扩容的需求,便打算卖掉海淀学院路附近的一个一居室,置换到东城区的一个两居次新房。“东城的房子不错,很快就选好了,因为担心被其他人‘横插一脚’,就立刻交了定金,然后跟房主要了半年的周期。”
买房合同签完之后,吴芳的房子也很快进行了登记,离自己的预期还有点距离,但为了尽快置换,还是以700万元的价格挂了出来。然而挂了一个多月后,吴芳发现市场慢慢变得没那么好了,房子不但没卖出去,带看更是寥寥无几。
到了4月初,有些着急的吴芳开始调整价格,首次降了30万元,然后到4月底,发现降价带来的效果不明显后,吴芳进行了第二次降价,较之前降了20万元,但依旧少有问津。6月初,随着违约压力的迫近,吴芳进行了第三次降价,这一次又降了20万元。“房屋本身没有什么缺陷,市场‘问题’让人始料不及。”
从700万到630万,也不过短短四个月时间。“但买房的负担,也因这短短的四个月时间有了成倍的增长。”吴芳说。
二手房市场哪类客户最多,范金辉给的答案是——置换客群,占比高达80%。80%的客户叠加90%的谨慎,这是当前市场最真实的状况。
17万套房源压力,期待政策调整
楼市变化、业主心态交织在一起,市场情绪也随之忽高忽低。
虽然10月市场的成交活跃度不高,卖方处于市场弱势地位,但大部分业主下调挂牌价的意愿并不明显。一方面,不着急卖房的业主心理预期仍然没有明显下降,另一方面,部分业主因为近期的政策调整预期,也由原来的倾向降价加快成交转为先观察政策走势。
“这次新政利好的是那些在北京首套刚需和置换的客户,二手房市场的挂牌量也因此急剧增长,大家都忙着置换‘打新’,市场变化也随着业主心态的变化有了新变化。”范金辉说,一个明显的对比,春节前北京二手房总挂牌套数(包括车位、底商、商办类房产)才11万套,现在已经奔着17万套去了,增长接近6万套,这是一个恐怖的数字。
17万套的房源该如何“解套”,中介费调整会带来契机吗?对于很多购房者而言,高昂的中介费会让不少购房者望而却步,尤其是北京等一线城市,房价动辄千万,中介费无疑是一笔不菲的支出。“肯定有影响,但影响不了根本性的东西,没有人会因为中介费降了几万而去买房。”在范金辉看来,促进二手房市场向好,还是要从根源入手,例如九年未变的“普宅标准”。
就北京二手房市场而言,置换需求要大于刚性需求,但以五环内的标准认定,非普线在总价468万元/套,以海淀为例,随便找套房子可能都七八百万,甚至要上千万。以468万元/套的标准值去跟房价比对,可能还不到房子评估值的一半,买房贷款是相对受限的,很多人想买房,也是心有余而力不足。普宅标准的调整,能够释放更多的购房需求。
九年过去了,北京新房和二手房的房价都有较大幅度的变化,这也客观上形成了满足普通住宅要求的房源越来越少。北京目前实行的普通住宅认定标准还是2014年的版本,具体的最高限价标准是:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374.4万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价280.8万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下,一套房子的单价或总价在上述价格范围内,才能被划为普宅。
普通住宅与非普通住宅的界定,对于购房者来说意义重大,被“豪宅”化的当下,买房置换需要更充足的“底气”。范金辉直言,由于普通住宅和非普通住宅首付比例标准不同,给购房者带来的最直接影响就是购房成本增加了,除了首付款外,还包括契税、印花税、土地增值税等等。
“认房不认贷”带来市场狂欢,一线从业者也已经从最初的兴奋回归冷静。“我们在等市场,也在等政策,10月还有门店没‘开单’的,持续保持零成交,一波积压需求似乎被消耗光了。”范金辉感慨称。
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