REITs下跌,原因在于“惜售”
大家还记得首批公募REITs吗?
从管理人的角度上来看,多少感觉有点星光黯淡。
(相关资料图)
红土创新、中航、浙商资管、东吴基金,这些都是管理规模比较小的二三线管理人。
虽然这类产品不太需要管理人的主动管理能力,但是头部管理人的miss,总给人一种清冷的感觉。
但现在不一样了,华夏基金于第二批次中火速入场,发行了华夏越秀高速REIT,而易方达的REIT产品也即将亮相。
6月14日,易方达基金旗下首单公募REIT项目易方达广开REIT正式上报。
而且这个时间点耐人寻味。
我们之前写过一篇文章《为什么说择时是ETF管理人的核心竞争力》,文中阐明,即使是ETF这类被动基金,背后也蕴藏着管理人择时的智慧。
截至2023年6月15日,中证REITs指数自最高点下跌超30%,大厂的入局是否意味着REITs产品已经处于底部区间了呢?
01
LPR调降这件事情,市场已经有了比较饱满的预期,资本市场也给出了反应。
昨天对于利率更加敏感的创业板指数率先反弹超3%,长久期的固收类指数也出现了高斜率的向上走势。
比如政金债8-10指数,最近也出现了跳涨。
而对于REITs这类既有股性又有债性的产品来说,理应受到降息的提振,但目前REITs指数仍然没有止跌反弹的迹象。
所以,以当前的价格来讲,这类产品还是有很强的预期差的。
而且,之前我们在文章中也提到,REITs产品与实体经济的相关程度较高,特别是交通、商业地产这些行业对于经济周期的敏感度更高。
降息的本质,是为了提振经济,而不是为了让大家脱实向虚在二级市场上加杠杆。
因此,政策端一定会大力引导资金流入到实体行业中。
经济回暖了,产业园的出租率提高了,通勤密度增加了,运营商的盈利能力回归了,这条降息传导链的终端是原始权益人现金流的改善。
这是政策上的利好。
02
在金融学中,有一个名词叫做有效市场,简单来说,如果一类资产的价格完全反映了价值,那么这就是一个有效市场。
这有一个前提,那就是市场全部参与者都进行了出价,才有可能是一个有效的价格。
但是中国公募REITs产品却是一个只有少数人定价的市场。
首创证券做过一个统计,截至2022年年末,大部分公募REITs的机构持仓占比超过90%。
而且机构占比中大部分为原始权益人,以及险资等战略投资者,他们手中的份额是不太会在二级市场上交易的。
所以,REITs的交易主力实际上是小部分机构,以及大部分散户。
他们有定价的行为,但未必有定价的能力。
另一方面,数据显示,5月份公募REITs的换手率只有0.66%,对于一个存在二级市场的产品来说,这个换手率确实有点太低了。
因此,小部分出价+缺失定价能力,REITs产品的二级市场价格一定是不公允的,中间可能存在着非常大的价格背离。
03
那么,对于REITs产品来说,价值与价格之间的背离有多少呢?
我们可以用REITs底层资产的收入完成度来衡量。
在REITs的招募说明书中,管理人一般都会对底层资产上市的前两年进行一个收入预测。
在18个存在2023年收入预测的REITs产品中,大部分产品2023Q1的营收完成度超过全年预测值的四分之一。
如果我们做一个简单计算,用一季度的营收乘以四,大部分的REITs产品的营收完成率还是达到了市场预期水平的。
虽然确实存在一些REITs产品的营收没能达到预期的情况,但今年以来REITs产品的系统性下跌还是有一些过度反应了。
而且,REITs是一个久期很长的产品,存续时间内个别年度的营收对于REITs估值的影响理论上较小。
即便是,某些REITs产品底层资产的营收完成只有预估的80%,20%跌幅这种线性的定价方法也不适用于REITs产品。
归根到底,REITs下跌还是因为定价能力与定价权的脱离。
REITs产品交易者缺乏长久期定价的思维模式,交易的主力以短期投资者为主,而真正将REITs作为资产配置,奉行长期吃分红的那部分战略投资者,却因为“惜售”放弃了定价权的争夺。
04
有人问,目前REITs价格是否可以入手,这种下跌还要持续多久?
我觉得这个问题很难回答。
看好REITs,其实就是看好中国未来的经济发展,如果你不看好,自然没有必要入手。
而且我也不建议短期投资者抱着抄底的心态参与到REITs产品的投资中,因为二级市场的价格博弈很有可能继续走向极端。
但如果你真的是一个长期主义者,真的把REITs产品视为一个资产配置的工具,那么这个时候确实是可以入手了。
毕竟咱们很难找到一个像REITs一样,被错误定价的产品了。
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