视点!这一年多来,金地的“单车”踩得比你想象的好
上周,金地集团发布了2022年财报。
单是看年度业绩,投资者众说纷纭。
但比我想象的好多了,要知道,半年前,人们还沉浸在金地股债双杀、违约暴雷的巨大担忧中。
(资料图)
但现在看,无论看哪些指标,金地都是很“稳健”的存在。这份财报,恰恰反衬出的是:资本市场对其的忧虑,“过度”了,金地“活下来”毫无问题。这是最重要的事。
重要的还不止此,金地从3月开始在全国积极拿地,恢复再投资能力的速度出人意料。
也许,凌克的“单车”,其实踩得比你想象得要好。
01
我们看房企财报的时候,首先要弄清楚:2022年是一个什么年?我认为许多投资者还没有真正体认到去年的大调整之烈度,大家都只沉浸在自己所关注的某家房企里,有特写,未必有全景。
考虑到今天房地产的体量,咱们重申先前的看法:2022年是中国房地产行业有史以来最惨烈的1年,没有之一。根本不再是净利下滑的问题,而是接近或者完全就是全行业亏损,不是说每一家都亏,而是说上市房企净利润整体加总,亏的钱比赚的钱多。
经济观察报截至3月30日统计,公布年报的144家A+H股上市房企,超7成房企出现利润下滑,过半亏损。亏损房企整体亏掉接近2839亿,甚至超过3000亿。再加上当时还有100多家没有公布业绩的房企,全行业亏损板上钉钉。
中信建投4月20日研报对A+H123家房企统计,全行业2022年营收40732亿元,-9.7%,为2010年以来首次负增长;实现归母净利润共-498亿元,-120.3%,为2010年以来首次出现亏损。
我做了一个表,“亏损百亿俱乐部”。凡能公布年报以及亏损百亿以上的房企,已有至少13家,最多的融创亏了277亿,最少的华侨城亏了109亿,这些加起来一共亏损超过2000亿。
一句话形容,覆巢之下无完卵。这个情况下,2022年所有的开发商目的只有一个:“活下去”。只要能够不暴雷,缩表出清,活下去,就是成功跑赢。
有的童鞋会列举滨江集团等少数能够逆市增长的案例,来提醒我“不要比烂”。说的对,这时候能够增长自然优秀,说明企业一定有值得学习的地方。但这和我说的不矛盾,单年度看,每家企业都会有自己的涨落,有的增长多些有的少些,非常正常。
我自己的逻辑,关注一家房企最重要的是看它的竞争力还在不在(以及它维持竞争力做了什么行动),单年度的财务数据也重要但是第二位。有竞争力的企业某年不一定赚到钱,但是长期肯定能赚到钱。
02
看金地的财报,我的评价是:成功的“活下去”了,依然是“好学生”,很稳健,业绩在预期之内。如果联想到去年四季度的股债双杀,这个业绩可以说是超预期的。
亮点有这样几处。
1)TOP10排名上升,并且避免了暴雷。
大家知道,金地在2015年之前规模掉队了,之后开始奋起直追,2017年定下“3年破2000亿”目标。到2021年,金地集团销售额高达2867亿,重回房企销售排行榜TOP10。今年销售额下滑了23%,但是稳在2200亿以上,在TOP10名次反而升到第7名。并且,在布局的78个城市中,金地有19个城市市占率位居前五,在深圳、上海、南京、大连、呼和浩特、湛江等城市,金地的市占率位居前三。
没有暴雷对于金地很重要。因为他2016年之后走的路线其实和融创、碧桂园、旭辉、阳光城差不多,全都是在上规模,“踩单车”踩得都飞快,这是和万科、中海不同的风格。过去几年,暴雷的主要就是快周转、求规模的房企。金地在去年的股债双杀,本质上反应的也是投资者对公司近年来快速扩张的担忧。
但是,金地在快速发展的同时成功避免了暴雷。不但如此,2022年公司全额偿还兑付了当年内到期的所有境内外债务及利息,展示出了较强的抗风险能力。
这是很厉害的一点,证明了管理层的风控能力无论是在顺逆周期,都在线,姜还是老的辣。
2)经营质量和财务风控依然出色。
看各项财务指标,金地2022年营收1202.08亿元,升21.14%;归母净利润61.07亿元,降35%。实际资产负债率为65.3%,净负债率为52.2%,持有货币资金545.07亿元,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.13倍,继续全部满足“三道红线”的要求。
如果和自己比,当然都是下滑,全行业都是。但如果放到同行里去看,就能看出来,金地的经营水平是保持了TOP10水准的。
以上6家房企都是行业TOP10,也基本都代表了行业的优秀水平。比较来看,金地的各项指标都保持在同一水准。销售额排第五,营收排最低,但是归母净利、净负债率都还略有优势。
如果拿曾经的“招保万金”来比,金地已经排第三了。放大到上面说的100多家房企,只在A股比较,差不多同等营收水平下,金地去年的净利水平超过了招商蛇口、绿城中国以及新城控股。和同日发布年报的绿地比较,不知道好几多倍,绿地销售额4863亿,营收4355亿,-19.98%,归母利润10亿……
另外,根据财报,金地的开发经营业务毛利率稳在了20%。依据目前的市场状态,以及拿地的策略变化,这个毛利率的水平基本可以确认是底部了,接下来大概率不会再继续往下掉,回升只是时间问题。
3)没有出现大规模质量维权。
这一点炒股的未必在乎,但如果你买了房绝对最值得在乎。原因是,这两年来,房地产行业有两个现象,一是大量的暴雷房企,房子不能交付,致大量买房人受损。但另一个现象更令人难以理解,很多没有暴雷、财报也很漂亮的巨头房企,也是遍地质量维权,楼盘交付引发了客户的严重不满。
这一点,从目前公诸媒体的信息来看,金地的产品质量,是过关、过硬的。2022年,金地高标准交付房屋10多万套,交付率达102%,创历史新高,并没有发生什么显著的质量缺陷事件。公司还因此入选了“中国房地产企业产品力TOP100”、“2022年企业交付力TOP10”榜单。
我之前就此写过文章,越是在此时,房企越是应该珍惜自己的产品和口碑。交付良好,我认为这是金地2022年非常重要的收获之一。
4)依然能够分红。
有分红能力的公司的才是好公司。今年金地拟10派1.36元(含税),预计派现金额合计为6.14亿元。派现额占净利润比例为10.05%,这是金地公司上市以来,累计第22次派现。当然,分红率比往年低,这个不奇怪。
03
从金地3-4月的动作看,金地不但“活下来”了,而且在寻求“活得更好”,这是令投资者抱以期待的地方。
以我观察,现在的房地产行业已分化为三个阵营:第一阵营是“国央派”,得益于先前规模不激进和政府背书,现在反而能保持进取,比如中海、华润。第二个阵营是“稳健派”,没有暴雷,已经成功渡劫,正在从“活下去”转向“活得好”,比如万科、龙湖。第三个阵营是“暴雷派”,已经暴雷了,依然在极力自救,但是很长时间都将丧失再投资能力。
金地在第二个阵营,眼下正在主动出击寻找新投资。
3月份,凌克说了一句非常著名的话:“经营就像踩单车,不前行就会跌落。表达了今年还要主动寻找投资、谋求发展的决心。
结合金地最近的投资策略,我理解这句话的意思是:第一要稳健,保持平衡,不能倒;第二要前行,光是缩表,也会把未来给“缩没了”,不前行也会倒。
回看过往5年,金地的土地储备从2018年的4400万平米增至2021年的6400万平米(每年拿地都在1600万平米以上)。2022年显著减少,全年只新增248万平米土储,总投资368亿(2019-2021年每年都在1000亿以上),创下新低。总土地储备5182万平米,回到了2019年水位。
3月以来的动作,显示了金地的投资意愿在增强,投资能力也在快速恢复。
3月28日,金地年内首度出手拿下西安一块地,计容面积约14.8万平米,楼面价5749元/平米。
4月19日是金地的“幸运日”,这一天,金地连中三元,上午在东莞“以2%的概率”摇中松山湖地块,下午在上海摇中两块地,总地价超过60亿。同时,金地在深圳和新加坡高奢酒店嘉佩乐签约,以及宣布启动金地有史以来最重要的金地环湾城项目。
嘉定区菊园地块溢价率9.28%,联动价4.6万/平;嘉定徐行地块溢价率8.88%,联动价3.75万/平。东莞地块在松山湖核心区,楼面地价约2.6万/平,房价普遍都在5万+。
注意,这两个城市不但是中国的高能级城市,而且都是金地的优势城市,赚钱的确定性都很高。
环湾城项目原址是金地总部,这对于金地象征意义巨大。该项目总规模超过100万平米,“是金地集团迄今投资额最大的一个项目,也是金地集团最高端的一个项目”。根据年报披露,投资额计划约达250亿!将为金地未来贡献可观的营收及利润!
以至于金地集团总裁黄俊灿当时说,4月19日是金地“非常好运的一天”。截至目前,金地今年拿地投资总额已超过87亿。要指出一点,金地是我见到的极少有的一家依赖自身经营重新开始拿地的房企。
我认为这说明了几点:1)金地没有躺平,依然在谋求增长。2)金地依然有实力,拥有再投资的能力。很多企业都已经没了,金地还有。3)金地会选择更高质量的投资,“三主流”投资——主流地段、主流客户、主流产品,都会寻求颗粒度更细、更安全的测算。从以上披露的土地投资思路来看,金地今年的土地投资明显高度聚焦于安全边际更强的核心城市!这将是未来行业的方向,也是房企业绩的保障!
基于以上以及毛利率水平的探底回升,我的判断较为乐观,金地未来在房地产开发业务领域的业绩保障会更好,而不是更差。维持住TOP10的地位、以及更高质量的增长接续,都将是大概率事件。
基于以上理由,在最近1个月内,我发现,有多达12家评级机构对金地给出了“买入”及“推荐”评级。其中最低目标价在9.8元,最高则超过14元。最近的是中银证券,5月2日发布评级报告,维持金地集团“买入”评级。截至5月4日,金地的股价只有不到8元。
04
金地的年报里还有几段话很重要,在“公司发展战略”部分,建议关注金地的童鞋认真揣摩,那个代表了金地的总体思维。我们这里只谈转型业务。
公司将……秉持“新平衡发展观”……在住宅开发业务进入下行通道的大趋势下,公司将积极调整收入结构,配置合适资源布局自持资产、服务、科技等业务赛道。
这里面讲到两点:1)管理层判断住宅开发业务将进入“下行通道”,但中短期内需要夯实;2)金地将积极寻找第二曲线,赛道包括自持、服务、科技等。
这是所有房企现在面临的课题,中短期内大家都还是要靠房地产开发,但是也都知道长期要转型。
从年报里看,金地的转型业务收入占比还不足10%,但是金地已经确定了自己的赛道。并且,新业务在2022年“作为穿越周期的稳定器作用开始逐步凸显”,显示管理层对新业务的进展寄予厚望又相当满意。
第一个新业务是自持业务,也即商办及长租物业。金地目前已经在商办、产办已经形成了自身较强的竞争优势,尤其是以“威新”品牌全国各地都已打响。截至2022年,深圳金地威新中心成功入市,成为业内标杆写字楼。金地也实现了10个核心产业高地城市的全覆盖,在营项目中有8个产业园区实现满租,平均出租率达97%。
(金地威新中心)
下图中展示的写字楼、商业2022年租金收入为10.99亿,产办租金收入为4.83亿,合计15.82亿。
金地的长租品牌——金地草莓社区,成熟项目平均出租率稳定在94%以上,达到行业标杆水平(与万科泊寓、龙湖冠寓一样的出租率)。
第二个新业务是代建业务,在这个业务领域,绿城目前做的最强,金地近年的发展速度最快,规模已经排在了前茅。2022年,金地代建业务布局全国超40座城市,管理服务项目超115个,累计签约管理面积超1832万平米,其中住宅签约面积1196平米,商办签约面积195万平米,政府代建面积439万平米,逐渐显现出第二增长曲线的价值。
代建业务业务毛利不高,但是确定性强,而且是轻资产,关键是,可以快速拓宽房企的能力圈,带来很多意想不到的其它机会。比如在今天保教楼的背景下,提前布局代建业务的金地,获得了比别人更多的机会。因此,这个也成了房企都想挤入的赛道,华润置地、龙湖等房企也都在切入。
第三个新业务是物业服务领域。这部分也是金地的拳头项目,物业部分至今还没有单独上市。2022年金地智慧服务新增外拓合约管理面积达5000多万平米,截至2022年末总合约管理面积突破3.85亿平米,规模妥妥已是行业前十。
面对新业务,投资者常常第一句话都是问:占比太小,不知何年何月。这个我认为还是要客观看,对于很多房企而言,相对于开发业务动辄高达20-30年的积累,转型业务短短几年带来的利润当然都可以忽略不计。但是,它们代表的是未来。
05
总结来说,我认为,金地的年报与最新行动,呈现出来的企业竞争力是显著的。管理层在短期、中期、长期的切换与过渡上,展现出了很好的控盘能力,“踩单车”踩得其实比我们想象的好。
第一点,金地在去年的最为惨烈的环境中,稳住了阵脚,快速的缩表出清,确保了公司的财务和经营安全,这是短期安全。第二点,在此之后,公司在最重要的房地产开发本业,依然在努力寻求增长,恢复速度之快值得肯定,这是中期保障。第三点,在面向长期发展时,金地也在确立包括代建、金融等新赛道,以时间换空间,培育“第二增长曲线”,确保长跑制胜。
这些金地都做到了,在我们看到金地市盈率跌到6倍(只比内房股龙湖高一点)的同时,也应该看到这些。
标签:
抢先读
- 《无人知晓的故事》获上影节电影项目创投大奖 《她问》世界首映 焦点报道
- 领克09亚运行政五座版上市 售价28.99万元
- 实时焦点:智慧农业属于什么概念?十大智慧农业龙头股?
- 《星空》尚未发售就遭差评 玩家指责开发商及制作人 世界观点
- 【环球时快讯】蓝色协议登录不进去 开服网络错误有效解决方法
- 房贷提前还款的方式有几种?房贷逾期不还的后果看这里 全球动态
- 全球今日讯!球迷“狂飙”盖过梅西进球,媒体:热情可理解,“越界”莫赞美
- 国家统计局:二季度经济增长明显快于一季度
- 2023年5月上汽集团汽车产量情况:新能源汽车销量同比增长5.94%_天天最新
- 债券基金有哪些风险?如何办理基金转换?-环球速读
- 破坏组蛋白遗传可能导致肿瘤加速发展
- SK海力士据报将翻倍HBM产能,因人工智能半导体需求增加_天天精选
- 全球热议:时光之穴开启黑暗之门任务_时光之穴怎么去
- 美国疾控中心:枪支暴力推波助澜 青少年谋杀率飙升_全球快资讯
- 恩威医药同山东朗诺达成合作 战略布局得到持续深化
- 每日关注!vivo全系列型号大全:从旗舰到入门级,一网打尽!
- 初始投资成本是什么?初始投资成本怎么计算?
- 医生进校,为光祈幼儿园教职工普及健康知识 头条焦点
- 天天观热点:亚运会的运动员村什么样?先睹为快
- 日本央行决定继续维持当前宽松货币政策
- 高合HiPhi Y一体化压铸后舱获碳中和大奖,7月15日全球上市|热头条
- 动画|宝“藏”朋友圈
- 前沿热点:辛奇是什么意思(辛奇隆个人资料出生哪一年)
- 阿里要建“欧洲版”天猫? 回应:天猫APP在欧洲本身就可以提供服务-全球看热讯
- 世界热头条丨德意志银行、富达国际收购万达债券 已增持2.63亿美元
- 世界观天下!阿里影业为什么暴跌
- 爱情公寓4在线播放_爱情公寓3在线播放免费高清_世界短讯
- 飞机靠桥率不高,让坐摆渡车?民航局启动专项整治 天天聚看点
- ieencode.dll重新安装有哪些方法
- 今头条!ehviewer图片无法加载(图片无法加载)
- 苏翊鸣回应被保送清华大学:会更加努力不负期望
- 热门看点:猪头猪脑指什么动物?猪头猪脑是什么意思?
- 神界原罪2重要角色背景故事科普 神界原罪2重要角色背景故事科普书_环球观焦点
- 韩国塔塔大宇商用车公司客人访问法士特
- 国家发改委:1-5月份 全国全社会用电量同比增长5.2% 环球报资讯
- 股票穿头破脚是什么意思?
- 股票进行洗盘该怎么理解?区分庄家洗盘和出货的方法_天天看热讯
- 热点!幼小衔接初体验,和盛小学迎“小客人”到校参观
- 电报解读|紫东太初2.0发布 机构关注华为AI算力产业链 全球最新
- 哈弗全新插混SUV申报 命名“翔龙”/搭载1.5T Hi4混动|天天快资讯
- 【天天新视野】股票做长线的好处?股票大跌如何选股?
- 港元拆息连续三日全线上升 与楼按相关的一个月拆息逼近5%创近半年新高
- 砣矶镇持续加大道路交通安全宣传力度 今热点
- 2023年5月电量点评:用电需求略有回落 来水有望边际改善
- 京东618不止买买买 冲话费、冲流量、冲腾讯视频会员都有超值福利-全球动态
- 通讯!金陵丸子是哪里的菜系?金陵丸子是什么地方的菜?
- 雅诗兰黛精华水好用吗?-全球速讯
- 环球通讯!动画 | 宝“藏”朋友圈
- AMD 确认 MI300X GPU TBP 为 750W 当前短讯
- 甘肃高台县第四幼儿园:安全伴“童”行-时快讯
- 环球热点评!选择按摩椅需要注意什么?为什么不建议买红木?
- 全球看热讯:回天新材锂电池用聚氨酯胶生产线建成投产
- 焦点快看:降息了,居民手头的“闲钱”流向哪里了?
- 生物质燃烧器_关于生物质燃烧器介绍
- 工信部等五部门:开展2023年新能源汽车下乡活动
- 衣柜喷漆多少钱_当前通讯
- 多元的艺术汇聚2023阿那亚戏剧节_天天观速讯
- 世界观焦点:农业农村部:6月16日“农产品批发价格200指数”比昨天下降0.08个点
- 热点!美日韩安全高官会晤炒作台海及南海议题,中方早明确表态
- 安童生布洛芬混悬液
- 普通股和优先股的区别都是什么? 优先股资本成本计算公式是什么?-天天最新
- 全球焦点!Apple Music Classical登陆安卓立即在Play商店下载
- 每日资讯:防盗门开锁最简单手法防盗门如何开锁
- 柳公权是哪个朝代的?柳公权的楷书特点是什么? 环球关注
- 机器视觉板块震荡拉升,大华股份尾盘涨停
- 79年羊2022年运势如何,2022 79年羊2022年运势如何女|环球观点
- 天天热门:成都天府公安成功解救身陷缅北受骗人员平安回国
- 天天实时:第 14 代英特尔处理器全新命名公布,这下更看不懂了?
- 6月16日国内顺丁橡胶市场行情弱势盘整
- 世界热议:纯电轻卡天花板 江铃乐行E路达全球首发重磅上市
- 安逸花借款额度如何评估?如何提高安逸花借款额度? 前沿资讯
- 《如龙7外传:无名之龙》情报汇总 桐生一马和春日一番对话公开|今日热闻
- 酮酸中毒是怎么引起_酮酸中毒是怎么引起的-观点
- 国债期货跌幅持续扩大
- 当前热讯:郑州金水区金冠美寓周围有学校吗?附地址
- 球迷闯入球场抱梅西或导致工体“严防死守”,克洛普曾吐槽球迷入侵球场很愚蠢,英超考虑关闭球场处罚该行为
- 万华化学(600309)6月16日主力资金净买入1588.60万元
- 环球热推荐:最贵的红旗汽车多少钱一辆?红旗Esh9价格多少钱?
- 世界新动态:第四十三章 隐者与审判
- 全球观焦点:基金认购与基金申购哪个更好?理财认购和申购的区别是什么?
- 世界视点!高校干部车内出轨被女方婆婆抓现行,校方回应!
- spss做相关性分析数据怎么做_spss做相关性分析
- 1月-5月 厦门130个省重点项目投资完成率居全省前列
- 吕海洋|大美宝地—全国书画名家学术交流展
- 中国革命必须走农村包围城市的道路其主要依据除了谁_中国革命必须走农村包围城市的道路其主要依据除了_ 每日热闻
- 松花粉品牌哪个好?松花粉真的有那么好吗? 环球今头条
- 天天热资讯!魔兽世界剃刀高地任务怎么完成(wow60怀旧服剃刀高地副本任务流程)
- 大众汽车召回部分进口宾利飞驰系列汽车,共计3028辆
- 西北妹长大了,KimKardashian携女儿亮相巴黎时装周,女儿抢眼
- 《我爱你!》曝主题曲创作特辑 李健谈爱情众生相
- 每日热闻!市发改委召开成都市制造业中长期贷款银政企对接会
- 时光代理人第二季定档,陆光抢救无效死亡,这一季的剧情已经明了
- 四川宣汉一小区业主自发砸掉占用盲道停车线,当地:停车位应退离盲道
- 天天速看:6月17日晚8点京东618高潮开启手机小时购下单1小时新机即可送达
- 货车顺风车拉货长途_货车拉货平台软件有哪些|世界速递
- 世界速讯:体图:哈维公开示好基米希的发言令人惊讶,而拜仁视其为非卖品
- 新债中一签能赚多少?新债中签技巧与注意事项有哪些? |热文
- 我找到了阅读GitHub项目源码的最佳姿势,太舒服了!-世界头条
- 中小板固态电池概念股股票一览,代码查询|环球微资讯
- 联合国难民署驻华代表:应对全球难民危机 中方支持发挥重要作用 聚焦