(资料图片仅供参考)

文：阿信 我站在地块的路边，看了一下手机显示的72分贝，陷入了沉思…… 此刻我正所处华快连接黄埔大道的立交桥旁，虽然只是下午的3点，还不是高峰期，但如同3D环绕音效般的车流声，仿佛见证着这个城市的繁华。 旁边的这块空地，就是准备在6月20日开拍的员村一横路地块。 起拍价4.9万/㎡，早早预定了广州地价排行榜TOP10，而且，听说已经有十几家房企在蹲守，预计可能大概会触发摇号，地价奔5万+去了。

1、地块优势明显，地段和配套非常好，可能是今年新地块中最核心的地段了。

2、缺点也很明显，噪音、地块小、周边城市界面一般、旧改周期长、小学学位一般。

3、体量小，要做出品质不容易，所以产品一定要有亮点，对开发商的要求比较高。

PART.01地块实踩地块位于华快与黄埔大道的交界，华快黄埔大道的出口旁，高峰期必堵路段（开过这个出口的都懂），高峰期的噪音和粉尘可能会更多。 旁边是金地商置的华南公司总部，还有一些零零星星的公司在附近办公，公司的高管有可能也会盯紧这块地。 北面与黄埔大道相隔的，是员村公交首末站，车流量较多，不过现在的公交车都是电车为主，粉尘不多，噪音会有一点影响，夏天会感觉更热。 地块非常小，预计只能建2栋楼，基本上没什么园林，要做品质，要么就做地下会所，要么就在3楼做空中园林，要么就在天台做泳池，要卖溢价，园林设计会非常关键。 可以看看航拍： 华快与黄埔大道属于天河的两大重要干线，车流量不会少，车多，楼密，会有城市热岛效应，周边会特别热 城市界面会是这个项目的一大劣势，周边以老旧小区为主，城市界面不佳。 交通方面，阿信实测，非高峰期，驾车到员村地铁站约12min，步行难以到达。 不过，距离项目约300米处有在建中13号线二期白马岗站，现场可以看到中建设置了项目部，现场有不少工人出入。 根据广东省发展和改革委员会发布的《广东省2022年重点建设项目计划》，广州市轨道交通13号线二期计划开通时间为2024年，理想状态下，项目交楼时，地铁应该就能开通。 地块的地段真的绝好，旁边是跑马场地块，南面紧挨金融城，未来有skp的变量，周边围绕员村、车陂的旧改。 周边配套成熟，医院、学校、超市、民政局、高院，都在附近，不过要注意的是，黄埔大道对岸的天府路小学读不了。 参考广州日报相关报道，员村一横路地块大概会统筹至员村第五小学，目前该学校正在升级翻建，计划在2023年8月完工，初中则大概率统筹至天河第113中学西校区。小学的学位比较一般。 不利因素是，项目的北部有一个加油站，西部有高压线。 PART.02项目变量，还要等多久员村一横路地块周边所见即所得，买的就是实收，但买房的目的除了自住，对于富人来说，更重要的是资产配置。 影响资产配置的亮点，一是员村旧改，二是跑马场的skp落地。 两者兑现，还要多久？先说员村旧改，这里可以说是天河最难旧改的村落之一 。 首先，员村的旧村、旧厂实在太多，外来人口多，村民不想搬走，权属问题也较难理清。地图可以看到，密密麻麻的村屋，这里迸发着大量的小型经济，每到晚上，很多村民、外来务工人员摆摊卖小吃，产生的收益能养活一家人，所以这些人不想搬走，也不想拆迁。 换一个思路，假如员村旧改启动，应该会逐步清退一些租户，比方说员村最大的超市--家乐福。 但阿信查了一下资料，尽管家乐福这两年已经在广州关闭多家门店，但员村店依然坚挺，甚至在今年花钱进行了装修升级。 那可以理解为，目前家乐福还没有收到要搬迁或停止续约的信息，换句话说，员村旧改进度还未知。

△截取自《信息时报》

尽管员村一直是天河区旧改的重点村落，每次有大型的文件都会把员村拎出来提一提，但是进度的确还没看到。 二是旧改操刀开发商还未定。从先前流出的信息，目前由珠光与越秀在谈，也都开了展厅，但目前还未确定开发商，嗯，执行者都还没定，这个进度快不了。 假设是珠光拿了，你看沥滘村旧改前前后后搞了20年，现在也没有拆多少，沿江一带重点区域依然没有动静。 △沥滘旧改航拍 假设是越秀拿了，国企做旧改本来就有一些棘手问题，加上还有同样重要、进度更快的里仁洞村旧改进行，越秀的精力可能会被分流。 所以，员村旧改因为它的位置优越，一定会旧改，但因为操作困难，依然要等待较长周期。 再说跑马场。 跑马场几乎是珠江新城最后一块大型空地，计划引进全球顶级商业IP-- skp。 但是，第一，skp的引进目前还在吹风阶段，八字还没一撇；第二，跑马场目前股权归属很复杂，这也是20多年来，这么多开发商沟通此地块，但依然无果。 PART.03产品猜测起拍价4.9万/㎡，预计多家开发商争抢，换句话说，成交楼面价会在5万+，以理论售价是楼面价2倍推测，地块需要卖10万+。 来看看周边的价格情况。 从一手的角度去看，目前天河在售一手新盘的价格关系如下： 天河一手各盘定价原则为，以CBD核心区对外扩散，越靠近CBD核心区，价格越高。 论核心度，员村一横路地块非常扛打，但是他也是一个有缺点的盘，会让人纠结，距离其最近的一手盘是天麟府臻林，单价已突破15万/㎡，不过该盘追利润，所以流速较慢。 从二手角度去看，周边二手盘众多，老旧二手价格在3-8万/㎡不等。 其中黄埔大道对面，有一个同样再立交桥旁的单体楼小区力迅领筑。

贝壳挂牌单价约在8-9万/㎡，但成交量非常少，实际能成交的价格，预计在7-8万/㎡。

员村一横路地块作为新的一手楼盘，价格肯定要比二手楼盘更贵，价格应该会高于力迅领筑。 这个单价，在这个地段，小户型的承价能力不足，可能会错配，所以预计应该会做100㎡以上的刚改、改善户型 。 但是做200㎡以上的产品呢，地块虽然核心，但一体量不大，二没有景观加持，2000万以上的客户大概不太会选择这里。 所以猜测，主力的面积段应该会在100-140㎡，不排除会有一部分大于140㎡的产品以满足改善需求。 员村一横路地块的地段非常好，价值来源于整个板块市场的供应量稀缺，但居住体验感和感观实在一般，这就非常考验开发商对产品的打造力，比方说产品的排布、景观布置、隔音降噪等等。 要让客户为高溢价买单，产品一定要非常优秀，比方说超高使用率的产品、比方说汇景台的六恒科技、比方说非常贴心的物业服务、比方说具有科技感的交标，把产品做得“更值得”，会让更多客户认可。 想了解更多楼市内幕、一手消息，也可以直接加园长，朋友圈看干货。 1 往期推荐 裂变宝是什