温州富人区楼市崩盘,又一批富豪要血亏?
每年的板块轮动有代表,每年的板块内卷也有经典!
从前年的集新未来社区三雄鼎立,到去年的浙南科技城五虎之争,而今年内卷之王的奖状毫无疑问给到滨江CBD的三大盘!
自上半年以来,这三个豪宅项目陆续的开盘、加推、实景示范区开放等等这些节奏密集紧凑。恨不得把衣服全脱了快点让土豪们上,只是步子跑这么快、迈这么大,会不会扯着蛋我不知道,但可能会把土豪们扯拧巴了。
【资料图】
就像近日,华润瑞府也开放了实景大门+会所区,有多豪且不论.
但司马昭之心路人皆知,现在的CBD卷出了新高度,天樾玺是滨江CBD产品力的“孤勇者”,时代滨江瑧品是瓯江的“弄潮儿”,华润瑞府如果再没有爆点博眼球,二期突出重围的压力非常大。
根据温州房管网显示,华润瑞府二期于4月29日加推,毛坯均价约45047元/㎡,共计220套住宅房源,截止6月13日下午6点整,去化61套,去化率约28%。(录入可能有延迟,具体以实际为准)
华润瑞府
按照温州各个楼盘的惯例,在开盘之后的一个月左右都会在房管网陆续登记备案,所以华润瑞府这一个半月后的销售数据非常真实。
而且这个成交数据,是在二期开盘后项目就迅速启动中介,这也可能表明华润对这个成绩在预料之中。
再纵观市面上的所有项目,但凡卖不好,启动分销是必然。尤其是在这种楼市下沉的时间段,房企的“武器”本就不精锐,是渠道给他们提供了足够的弹药箱,这里面每一个中介都是一颗子弹。
可即便是华润瑞府手握着一把“冲锋枪”,二期的成绩依然没能杀出重围,反而成为了整个滨江CBD近十年豪宅新盘中成交量的新低之一。
这就足以见得,滨江CBD的内卷有多惨烈!虽然时代滨江瑧品和天樾玺二期的开盘都在一两个星期左右,还看不到真实数据,但滨江CBD供应量充足已是不争的事实。
就像之前的其他板块,当板块内的供应量趋于饱和,这种交易就会演变成买方市场为主导,倒逼开发商以价换量。
割肉求生,这也是楼市里最能一针见血的效果!
图源:温州国资
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当然,滨江CBD作为温州楼市最后的防线,降价是一件非常微妙的事情,也是必然的结果,毕竟如今像杭州的杭州壹号院、上海的翠湖天地等豪宅都已经在降价,那温州的豪宅降价还会远吗?
只是一旦降价就意味着温州楼市的天花板都塌了,相信不到万不得已,滨江CBD的项目,谁都不愿意做这个降价的排头兵!
既然利用分销破局之路的效果甚微,以实景开放的噱头又能否一马当先?
从华润瑞府公布的实景来看,排面十足,但这也仅仅只是滨江CBD豪宅的标配。天樾玺一期能够走出独立行情,除了顶奢配置和产品差异化,离不开的另一个原因则是缺少竞争的一家独大。
天樾玺一期实景图
如今华润瑞府深陷板块内卷,凭借公开的实景大门和会所能否击中购房者的心理防线,现在还无法证实,但从温州另一个大门也非常豪横的建发翰林九境还是能窥得一二。
当年,翰林九境的大门+实景示范区一经开放就瞬间吸引住了眼球,这斥资过亿的投资秒杀迄今为止的一众刚需改善盘。
只是尽管这个项目的门头极具震撼,但销售成绩却配不上这震撼的门头,否则也不会沦落到一降再降,依然很难卖的惨状。
建发翰林九境实景图
华润瑞府实景图丨图源:抖音
所以从天樾玺和翰林九境两个楼盘可以看出,天樾玺一期卖得好,靠的不是门头,而翰林九境卖不好也说明,门头靠不住。
所以华润瑞府依靠大门+会所能否抢占滨江CBD的市场份额还需要时间来证明,但若是仅以产品力而言,华润的优势并不明显。
正如温州某地产自媒体对华润产品的评价一样,华润之前在温州,是“标准化”流水线生产的代表,而华润瑞府正在经历一次产品转型挑战。
流水线产品,顾名思义!
一套图纸走全国,从拿地到开盘,复制黏贴,主打的就是短平快。
虽然这个行业进入固化期,地产人心气在衰竭,创新力也在倒退,但豪宅和改善的分水岭就是一个差异化,所以这对于华润在温州开发的产品能不能升级一个版本,是一次非常大的挑战!
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当然,华润瑞府此次的转型挑战值得肯定,但能否跟天樾玺还有时代滨江瑧品掰手腕,同样也有令人担心的地方。
华润2012年入温,应该是比其他两个项目更懂温州人的需求,但华润之前在温州开发的诸多项目,却大都出现了或多或少的维权。
据这十年来的公开报道,华润万象城、华润万象府、华润金悦澜湾、南湖华润温州万象天地、华润江滨万象天地、华润鹿岛万象天地这些项目或因装修品质、公区减配、货不对板、外立面不平整、地暖区别对待等诸多问题维权。
图源:温州报道
即便是没有出现维权的华润九悦,但网络上一直也存在对九悦户型设计、装修品质的诟病。
相比于当年的时代滨江上品,时代更懂得拿捏温州政策,开创豪宅1000元/㎡装标先河,这对于豪宅业主而言,想砸就砸,也没有多心疼。
而华润九悦3000元/㎡的标准比上不足,比下有余,让豪宅业主左右为难?
不过好在华润瑞府和时代滨江瑧品此次都是毛坯交付,到底最后谁技高一筹,值得期待。
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开发商以地段吸引客户,以产品打动人心,那说到底,也需要市场一片向好的行情托底,才能引爆市场。
而滨江CBD却早已经被当下萎靡的市场裹挟其中!
根据温州豪宅的数据显示,5月份豪宅的成交量相比以往更惨,滨江CBD有不少赠送面积的楼盘都已经出现了零成交。
图源:温州豪宅
最明显的就是华润万象天地,曾经当月最高成交记录达十几套,但在5月份却一套未成交,这个曾经也是豪宅的项目,经常为例成交榜第一,现在一落千丈确实让人大感意外。
其次就是华润九悦,做为次新房市场新晋豪宅的代表之一。在4月份成交了4套6#182㎡的高楼层房源,均价在5.4-5.8万元/㎡左右。而5月份仅成交了一套6#182㎡的高楼层房源,含车位单价在5万元/㎡出头。
华润九悦不管是价格还是成交量都出现了明显下幅!
而滨江CBD的另一个新晋豪宅项目碧桂园滨江壹号在5月份并没有成交,但从前四个月的成交情况来看,房东基本都是亏利息在卖。(具体数据可看之前文章:天量供应!温州滨江CBD也扛不住了,价格促销战或将马上就来...)
华润九悦和碧桂园滨江壹号都是板块内交付不久的新晋豪宅,所形成的价格体系也最能代表市场对豪宅的接受度,如今两个项目量价齐降,这对新房市场也是一场非常巨大的冲击。
那这三大在售豪宅最后的成交情况,又会是谁在垫底?又会是谁先降价?我们拭目以待。
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