杭州今年首批宅地拍卖,次高价得新规下频现“自杀式”封顶价
4月25日,杭州今年首批宅地集中拍卖落下帷幕,参拍的60宗宅地仅有一宗位于临平区的流拍,其中23宗价格达到中止价,27宗为底价成交(含两宗人才租赁地块),出让金总额达827亿元。此次拍卖的60宗宅地土地面积为256.6万平方米、起拍总价798亿元。
杭州土地竞拍规则曾多次调整,此前几轮的前置条件包括限地价、限房价、现房销售、竞自持、定品质、线下公证摇号等,此次土拍规则取消了此前实行的封顶价摇号定归属,而是设定了土地中止价(溢价10%)、上限价格(溢价不高于12%),当土地竞价未达到中止价时,按照价高者得原则确定竞得人;当土地竞价达到中止价时,网上竞价中止,转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人。按规则,在线下一次性报价环节,并非报价最高者为竞得人,而是次高价者为竞得人,若多家房企报价均为相同次高价,须摇号定归属。
澎湃新闻(www.thepaper.cn)注意到,杭州25日的拍地中,有23宗地块达到中止价,其中21宗多个房企报准了相同的次高价,需要以摇号方式确定竞得人。值得注意的是,在竞价环节,多家房企报了封顶价,而其余不少企业都精确地报准了次高价进入摇号环节。
“杭州这次宅地集中出让收获还算不错。不过‘次高者得’新规没有发挥应有效果,就像我拍卖前预料的那样,绝大部分进入中止价的地块都出现了房企‘自杀式‘封顶报价,他们牺牲了自我,成全其他房企报准了次高价。最夸张的一块地,3家企业‘自杀式’报封顶价,动辄数亿的地块,以万为单位确定次高价,竟然有24家企业都报准了。”一位长期关注浙江土地拍卖市场的人士告诉澎湃新闻。
土拍直播显示,25日上午60宗土地的线上报价全部结束,23宗达到溢价10%的中止价,27宗为底价成交,十余地块不同溢价成交,仅位于临平区的一地块因无人报价流拍。
当天下午,达到中止价的23宗地进行线下一次性报价,其中2宗地各有一家房企报准次高价,直接确定归属,另21宗都出现了房企成全他人的“自杀式”封顶报价,因各有多家房企报准相同的次高价,这21宗地都经摇号确定买家。如萧政储出[2022]3号地块,共有34家企业参拍,江西益达等3家单位“自杀式”封顶报价,24家房企报准次高价;萧政储出[2022]5号地块,参拍17家企业中,除杭州市房联“自杀式”封顶报价,其余16家房企均报准次高价进入摇号;萧政储出[2022]6号地块,参拍14家房企,丽水新鸿“自杀式”封顶报价,成全另8家房企进入摇号环节。
25日的土拍,收获最大的是杭州本土房企滨江集团和绿城集团,滨江集团将包含多个热门地块的11宗地收入囊中,砸金184亿元。绿城集团收获7宗土地,投入146亿元。建发集团虽仅拿下2块地,但两地成交价分别为42.75亿和38.42亿,分别上是本轮土拍的第一、第二高价格位。
上述长期关注浙江土地拍卖市场的人士告诉澎湃新闻,上海、南昌等城市的土拍也采用“一次性报价”定归属,与杭州“次高价得”不同,这些城市基本采用“按最接近所有报价平均值的原则确定竞得人”,从操作层面而言,相较于“次高者得”,根据平均值确定竞得者似乎更为科学。
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