布局新赛道,金地集团持有型物业租金收入稳增
尽管过去一年房地产行业经历深度调整,但金地集团的各项经营业绩指标均有不错的表现,资产和销售规模持续稳健增长,盈利维持相对稳定的水平,在手现金充裕,在地产主业之外,持有型物业租金收入表现稳健,新的业务增长点初显成效。
去年新增 111 宗土储
4 月 24 日晚间金地集团发布的 2021 年年报显示,去年全年金地实现签约金额 2867.1 亿元,同比增长 18.15%,实现签约面积 1377 万平方米,同比增长 15.25%,成为 2021 年为数不多完成年初销售目标的房企之一。
过去几年来,金地在投资方面一直坚持 " 东密西强 " 投资布局,聚焦高能级城市发展,严格控制三四线城市的下沉。以去年为例,金地累计投资 111 宗地块,新增总土地储备约 1636 万平方米,其中一二线城市的投资占比达 65%,市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比则明显提升到 34%,更好地规避了市场下行期的投资风险。
截至去年底,金地预收账款(含合同负债)1128 亿元,同比增长 19.1%,为未来的业绩结算打下基础。
受市场下行和疫情等多种因素影响,2021 年地产行业的毛利率整体呈现出下滑趋势。国金证券对已发布年报的房企统计数据显示,其中有 14 家房企的毛利率低于 20%,平均毛利率为 18.74%,平均净利润率仅为 8.21%。
去年金地的盈利规模虽然有所波动,但盈利能力依然保持着行业较好的水平。实现归属于上市公司股东的净利润 94.09 亿元,同比下降了 9.5% 个百分点,但房地产结算毛利率为 19.65%,净利率为 9.5%,均高于行业平均值。受益于投资拓展、产品研发、工程成本、运营管理等各项专业能力的逐年提高,金地的周转率也有了明显提升,去年净资产收益率(ROE)仍达 15.7%,处于行业领先地位。
截至去年底,金地总资产 4628 亿元,同比增长 15.23%,近五年复合增长率为 22%;其中归属母公司净资产 630 亿元,同比增长 9.57%,近五年复合增长率为 11%。
" 三道红线 " 连续 6 年绿档
自 2020 年融资监管新规出台," 三道红线 " 就成了房企健康指数的 " 晴雨表 "。据悉,金地已连续 6 年 " 三道红线 " 保持绿档。
年报显示,去年金地资产负债率为 76.19%,剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后,实际资产负债率低至 67.6%,净负债率仅为 55.2%,有息负债规模、净负债率等核心负债指标继续处于行业低位水平。债务结构方面,去年金地一年期以上的中长期负债占全部有息负债比重的 68.25%,短期债务占比为 31.7%;其中境内负债占比 92.3%,境外负债占比 7.7%,更加适配房地产行业的长开发周期。
现金方面,去年金地实现经营性现金净流入 94 亿元,持有货币资金余额 648 亿元,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数达到 1.4 倍,满足 " 三道红线 " 的监管要求。
扎实的财务基本盘面,让金地集团在资本市场上备受青睐。去年,金地通过开发贷、中期票据、超短期融资券及 ABS 等多种融资方式补充资金,持续优化现金流。其中,发行公司债券共计 49.95 亿元,发行中期票据共计 110 亿元。
截至去年底,金地的债务融资余额为 1256 亿元,债务融资加权平均成本下降至 4.56%,相比上一年降低了 18 个百分点,展现出金融机构和投资者对金地资信水平和经营能力的高度认可。
当前,金地的主体信用评级及各项融资产品评级均为 AAA 级,国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予金地的长期信用评级则分别为 BB、Ba2。
持有型物业租金收入稳增
面对行业收益率逐渐降低、回归常态的大环境,金地过去多年来在地产主业之外,也在布局自持资产、物业服务、科技等新赛道,谋求新的业务增长点。
去年,金地在持有型物业方面新获取了广州花都 TOD 大型综合体项目,继续补充商办物业储备;产业方面则新获取北京坤鼎项目、广州创智汇、上海安弗施等七个项目,新增管理面积 190 万平方米,实现了国内核心产业城市的全面布局。
截至去年底,金地在运营的持有型项目已达到 28 个,涵盖购物中心、写字楼、产业园区、长租公寓等不同物业类型,累计租金面积约 244 万平方米,同比增长 37.5%,其中产业园面积达 103 万平方米。
在出租率方面,金地目前持有的在营购物中心、以及进入成熟期的写字楼、产业园区、长租公寓,出租率均达到了 90% 以上,其中长租公寓平均出租率稳定在 94% 以上,达到行业标杆水平。
凭借出色的运营能力,去年金地持有型物业的租金收入表现稳健,达到约 20.7 亿元,同比增长达 52%,有望成为金地未来新的利润增长点。
而与地产主业深度协同的金地物业,在去年正式更名为 " 金地智慧服务 " 后,也围绕 " 三横九纵 " 的服务矩阵开始全面发力。年报显示,年内金地智慧服务通过单项目拓展和收并购双轮驱动,新增外拓合约面积超过 7000 万平方米。截至年底,金地智慧服务的合约管理面积突破 3.3 亿平方米,其中外拓占比高达 71%,非住业态占比达 15%,市场外拓能力居行业前四。去年金地智慧服务营收也突破 50 亿元大关,达 52.8 亿元,增长 30.0%。
开发代建业务也是金地近年来成长迅速的新业务板块。去年新签约 19 个项目,签约面积超过 300 万平方米。在全国超过 30 座城市实现布局,管理服务项目近 90 个,累计开发管理面积超 1500 万平方米,其中政府公建面积超过 400 万平方米。
金地集团在年报里表示,未来将进一步加强非住业务的拓展及竞争力,积极布局地产行业全产业链业务,努力打造集团面向未来的长期、全产业链的竞争优势。同时,稳步向养老、体育、教育、家居生活等产业探索实践,做好与住宅主业的协作和平衡,寻找更多未来发展的增长点。
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