7 天三救市!昔日“楼市四小龙”之一,如今库存创新高、挂牌量高企
作者:子非鱼
01
一周时间里,连续三次出招,纾解楼市压力,昔日 " 楼市四小龙 " 之南京,到底有多着急?
根据时代财经报道,南京又下调房贷利率了。
当前,南京主要银行首套房贷利率基本在 5.2%-5.4% 之间。与 2 月、4 月初的 5.5%-5.9%、5.2%-5.6% 相比又进一步下调。放款时间也在不断提速,最快一周就可放款。
而在降房贷利率之前:
4 月 12 日,南京市溧水区、六合区调整限购政策,向外地户籍购房者开放了可购一套房的资格。
4 月 14 日,南京放松商品房预售款监管,最高可拨付 60% 监管资金。要知道,去年因为要防范楼盘烂尾,防范房企抽调资金,很多省市都加强了预售资金监管,甚至在国家层面上都发布了明确文件。
南京此举,明显是逆势行为。
降利率、放开六合区、溧水区的限购,是为了增加购房需求。放松预售款监管,则是给困难房企适当减轻资金压力。三个动作,都是为了托底楼市。
但如此火急火燎,迫不及待,一周连发三道救市令,且力度还不小,尤其是放开溧水区和六合区的限购,以及放松预售监管,动作力度非常大,显然南京有点着急了。
也不由得南京不着急,南京楼市当下面临的局面是,成交量低迷,库存积压,二手房挂牌量超 10 万套,炒房客大量挂牌套现等。
02
根据南京网上房地产数据显示,截至 3 月 31 日,南京一季度新房认购 5731 套、成交 21129 套,与去年一季度(认购 10098 套、成交 30052 套)相比,认购量下跌了 43.2%、近乎腰斩,成交量也下跌了 30%。
低迷的成交量不断推高南京的新房库存,根据南京房地产信息网数据显示,截至 4 月 15 日,南京全市住宅新房可售套数达 75547 套,创下历史新高。
从去化周期来看,南京市目前整体去化周期为 9 个月左右,不算高。
但分板块来看,六合、溧水和高淳三个外围区的去化周期非常长,在 71 至 97 周之间,也即 17 个月至 25 个月之间,这一去化周期远超住建部划定的 12 个月安全警戒线。
这也是南京为何着急放开六合区、溧水区限购的原因。很多人疑惑,为何不放开高淳区,高淳区去化周期比六合、溧水还要高。
原因在于,高淳区限购政策本就不严厉,外地人无房,本就可以买一套。六合、溧水放开限购,也只是向高淳区看齐了而已。
二手房方面,3 月份南京二手房只成交 5947 套,对比 2 月的 4037 套,上涨了 47.3%,但是对比去年 3 月 11574 套的成交量,直接下跌 48.6%,堪称腰斩。
疫情仍未结束,这也意味着,在流动性限制之下,成交量依旧难以有起色。
在这种背景下,原本就高企的二手房挂牌量,有可能会继续增加,会有更多炒房客受不了,挂牌套现。
3 月份时,本号根据链家网梳理的各主要城市二手房挂牌量数据显示,南京二手房挂牌量为 118719 套。
制图:城市财经;数据:链家网、媒体公开数据等
而根据贝壳找房最新数据显示,南京二手房挂牌量 110195 套,尽管相较于 3 月份略有减少,但仍在 11 万套以上,挂牌量仍在高位。
当然,挂牌数量多寡,并不能直接说明一个城市的二手房更危险,还要与人口规模相结合起来。
换句话说,人均二手房挂牌量,更能真实反映一个城市的二手房挂牌高低。
不幸的是,这一数据,南京排名更加靠前,南京人均二手房挂牌量高达 127.4 套 / 万人,位居主要城市第 4 位。
制图:城市财经
如此多的二手房挂牌量,只能说明一个问题,此前入局的炒房客,开始扛不住了,想要快速套现脱身。
毕竟,对于炒房这个行业来说,房价只有快速上涨才能获利,慢涨、滞涨甚至下滑,他们都会得不偿失。
南京的新房与二手房价格,横盘很久了,去年三四季度,更是有很多开发商打折促销,很多业主降价挂牌。
曾经傲娇的江北新区板块,很多楼盘都提出了八成首付才能购买,现在纷纷降到了底线三成首付。
没有了傲娇底气。
03
客观来说,作为长三角核心城市的南京,楼市风险并不大,房价也不可能出现大面积下滑。
第一,南京有经济底气。自从 2020 年南京跻身内地 GDP 十强阵容之后,位置非常稳固。
第二,南京的人口还在增加,尽管增加得不多。
制图:城市财经;数据:各城市统计局
第三,尽管六合区、溧水区、高淳区的去化周期在 17 个月至 25 个月之间,但南京市整体新房去化周期只有 9 个月,这只能说明南京市市区的去化周期比较短,去化压力整体不大。
这三点是南京市房价稳定的基础。
当然,不会大面积下滑,更不可能出现大幅上涨。目前全国楼市整体市场信心低迷,更为关键的是,疫情持续影响下,民众的购买力在下降。国家统计局公布的数据显示,3 月份社消负增长了。
此外,全国经济增长压力仍比较大,最关键的是,失业率不断走高。3 月份全国失业率为 5.8%,比预期 5.5% 多出了 0.3 个百分点。
分城市来看,31 个大城市失业率从 2021 下半年开始,就不断拉升,直到现在,失业率高出全国平均数据。
宏观上是数据,微观上是多少家庭的悲欢离合。
在民众的收入存在较大不确定性,包括南京在内的很多中心城市,各种救市操作都是徒劳,不会根本上解决当前低迷的成交量。
因此,接下来的短期内,南京市无论市区还是郊区,成交量可能会略有上升,但不会改变低迷的本质。至于房价方面,市区会坚挺,六合、溧水、高淳有可能会继续下行。
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