本文来源：时代财经 作者：刘新歌

编者按：压抑了一年的楼市，开始吹进了 " 春风 "，1 月五年期 LPR 降低，发改委表示要 " 促进房地产合理消费 "，2 月地方政策调整频频，3 月 " 全国两会 " 定调，" 房住不炒 " 大前提下，要 " 满足合理住房需求 "。最近各地楼市也一摆去年的颓势，但局部市场的回暖，并不能掩盖传统旺季 " 金三银四 " 的失色。

南京楼市正在失去传统的 " 金三银四 " 行情。

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" 今年没有‘金三银四’，我们门店上个月就我一个人开了一单。" 在南京郊区做了 5 年二手房中介的侯嘉（化名）向时代财经表示，今年行情不好，纯粹是买家市场。

南京网上房地产数据显示，截至 3 月 31 日，南京一季度新房认购 5731 套、成交 21129 套，与去年一季度（认购 10098 套、成交 30052 套）相比，认购量下跌了 43.2%、近乎腰斩，成交量也下跌了 30%。

南京克而瑞分析师丁岚对时代财经称，3 月成交量下滑主要受疫情的影响。目前南京楼市处于比较低迷的状态，除了主城热门区域个别项目去化相对好一些之外，其他地方都比较惨淡。

楼市下行，全国各个城市相继推出调整楼市的政策，其中不乏热点城市，南京即是其一。4 月 12 日，南京市溧水区、六合区调整限购政策，向外地户籍购房者开放了可购一套房的资格。4 月 14 日，南京放松商品房预售款监管，最高可拨付 60% 监管资金。

另据媒体报道，当前，南京主要银行首套房贷利率基本在 5.2%-5.4% 之间。与年 2 月、4 月初的 5.5%-5.9%、在 5.2%-5.6% 相比又进一步下调。放款时间也在不断提速，最快一周就可放款。

不过丁岚指出，目前客户观望情绪浓厚，启动分销、全民营销的项目也在增多。六合、溧水两区本身市场流速就比较慢，从克而瑞最近监测情况看，市场反应并不是很大，对市场的激励作用也尚未显现。

过去 " 日光盘 " 频现，如今半个月去化不足五成

作为 " 苏大强 " 江苏省的省会，南京在房地产市场留下过浓墨重彩的一笔。

2014 年 9 月，南京暂停 2011 年起开始执行的限购等调控政策，楼市逐步回升。在省会的财富聚集效应、对周边省市的辐射力、改善型需求井喷等因素的加持下，南京楼市整体爆发。到了 2016 年，南京和苏州、合肥、厦门领涨全国二线城市，被称为楼市 " 四小龙 "。

主城区一向是南京楼市炙手可热的区域，如建邺区的河西板块，在过去几年里，区域内推出的新楼盘时常出现 " 万人摇 "" 日光盘 " 的盛况。不过，最近上新的楼盘已热度不再。

4 月初，位于河西东南部的江宸府推出 184 套新房，截至 4 月 15 日，其去化率尚不到 50%。南京网上房地产数据显示，目前该楼盘总认购套数 88 套、总认购面积 13599.33 平方米，未售总套数 96 套、未售总面积 17008.81 平方米，已认购套数、面积占总量的比例分别仅为 47.83%、44.43%，且尚未有一例成交。

热门板块尚且如此，其他区域的新盘更为 " 惨淡 "。据南京网上房地产数据，雨花台区的柏悦府于 4 月 3 日开盘，推出 154 套房源。截至 4 月 15 日，累计获认购 5 套，累计成交 1 套。浦口区天宸云筑于 3 月 7 日加推，18 套新房经过一个多月的销售后，没有一套成功卖出。

南京楼市评论员尹霄飞对时代财经称，南京三、四月数据都不会太好，三月初刚过完农历年、还未恢复正常，到了三月中旬又出现了疫情，因此市场一直不太好。虽然六合、溧水放松了限购，但这两个区域属于远郊板块，只是释放了少部分需求，其放松更多地属于风向标的示范效应，对楼市的实质影响比较小。

虽然成交不再火爆，但从房价数据来看，南京新房价格仍在上涨。国家统计局 4 月 15 日发布的 3 月 70 城房价数据显示，3 月份南京一手房环比增长 0.2%，这是自去年 12 月以来连续第 4 个月正增长。

但尹霄飞称，不少郊区盘出现了打折促销的情况，市区的楼盘虽未降价，却通过下调首付比例的方式降低购房门槛。" 如江北核心区的楼盘，原来首付要八成，现在只需要三成就可以了；南部新城大较场板块以前也要求八成首付，目前五成、六成都有，门槛降低了不少。"

这让南京楼市面临较大的库存压力。南京网上房地产数据显示，截至 4 月 15 日，南京全市住宅新房可售套数达 75547 套，创下历史新高。回顾历史数据，南京一手房库存曾在 2014 年 9 月突破 5 万套，但庞大库存在随后到来的牛市中被迅速消化，到 2016 年 5 月中旬只剩下 28000 套，到 2017 年 3 月又跌破 2 万套、创下历史新低。直到 2018 年，新房库存量重回近 4 万套，随后一路攀升。

丁岚称，除了疫情影响外，更重要的原因是整体市场下行，导致购房者信心不足。克而瑞研究中心统计，今年一季度，新房销售遇冷，中国百强房企销售业绩规模同比缩水 47%。

二手房遭遇 " 寒冬 " 业主急出手频降价

金三银四没有如期到来，二手房业主更为苦恼。

住在南京江宁区麒麟镇某小区的杨洋（化名），自去年年初就计划卖房，以置换一套面积更大的房子，但挂牌近一年还未卖出去。"45 平方米，计划卖 117 万。但江宁区很大，不同位置的楼盘行情差别很大。另外，我们小区体量太大，同户型房源太多，价格没有优势的就很难卖。"

杨洋介绍，自己在 2016 年买下这套房子，买入价 75 万。那一年，南京楼市一片火热，被称为 " 楼市四小龙 "。从成交量看，2016 年，南京市区的新房成交量（不含高淳、溧水）突破 12.6 万套，创下自 2009 年起 8 年来的新高。而此后至今的 5 年里，南京新房成交量也再未出现这样的 " 高光 " 时刻。

土地市场同样火热。2016 全年，南京（除高淳、溧水外）累计出让 84 幅土地，卖地收入达 1629.74 亿元，不仅为 2015 年土地收入的两倍多，在全国也排在第二位，仅次于苏州。

杨洋还清晰记得那时楼市的狂热。" 处处涨价。我买房的时候，我们这个小区已经在涨了，到 2018-2019 年涨到顶峰，隔壁邻居以超 125 万的价格卖出。" 如果不是三年限售的影响，在高峰期将房子卖出，杨洋可在购房后 2-3 年内赚 50 万。然而，近两年来小区房价呈下降趋势，尤其今年，急着置换的业主选择降价，不少房子挂牌价降至 105 万左右。

杨洋的小区并非孤例。与一手房价格的坚挺不同，南京二手房已进入下降通道。国家统计局发布的 3 月份 70 城房价数据显示，3 月，南京二手房出现连续第 6 个月下跌，跌幅为 0.1%。去年 10 月至今年 2 月，南京二手房降幅分别为 0.3%、0.5%、0.3%、0.6%、0.8%。

市场持续下行，二手房业主们开始妥协。贝壳找房的房源信息显示，二手房纷纷开始降价，降幅动辄二、三十万，其中多数降价在 2022 年春节后。" 二手房都不太好卖，量太大、都在卖，谁买？" 杨洋无奈地说。

看着如今二手房市场的低迷，汪达却有些庆幸。2018 年与 2021 年上半年，他卖了两次房，两套房子分别位于雨花区、建邺区交界处，以及建邺区河西板块，两次卖房都非常顺利，均于挂牌次日成交。" 两套房位置很好。" 汪达说。

不过，他也感受到二手房价格的滞涨。自己的第一套房于 2012 年以单价 1.5 万元 / 平方米买入，2018 年以 4 万元 / 平方米卖出，同年又以近 4 万元 / 平方米的价格买入河西板块一套二手房。而这套房价格涨幅不大，在 2021 年售出时单价仅 5 万元 / 平方米。

二手房遇冷与调控政策不无关系。为了打击投资投机性需求，南京多次出台调控政策限购、限售。2017 年 3 月，南京将六合、溧水、高淳等三区纳入限购范围，已拥有 1 套及以上住房的非南京户籍居民家庭，暂停新购新建商品住房和二手住房。在主城区范围内已拥有 2 套及以上住房的南京户籍居民家庭，暂停新购二手住房。同年 5 月，南京再出新政，新购住房 3 年内禁止交易。2018 年 1 月，南京堵上人才房漏洞，要求高层次人才限购一套且 5 年内不得转让。

随后，南京还不断提高购房门槛。2021 年 1 月，南京提高人才购房证明资格，本科、硕士人才社保期限分别为 12 个月、6 个月。2021 年 5 月，南京又提高了无房家庭购房资格的认定条件，不仅需要 2 年内无自有住房登记信息和交易记录，还需前 1 年内在南京连续缴纳 12 个月社保或个人所得税，或须南京户籍满 5 年。

不断上新的一手房也使二手房市场进一步下滑。" 南京很多区域的新房还是限价销售，一旦新房要上市，买新房的也多起来，因为这样更有有套利空间。毕竟，降价十几万甚至几十万出售二手房，与买新房赚个一两百万比，还是后者划算。" 也因此。汪达在今年年初买了一套带学位的一手房。

南京网上房地产数据显示，截至 4 月 18 日，南京全市二手房成交 19093 套。其中，今年 3 月成交 5947 套，虽然较与 2 月（4037 套）环比上涨了 47.3%，但与 2021 年 3 月的 11574 套相比，成交量下跌了 48.6%。

作为中介，侯嘉则直接 " 劝退 " 客户：" 要买二手房的话可以再等等，非刚需不必买，老破小也别碰。存量太高了，新房也很多，再叠加疫情的影响，二手房的‘寒冬’来了。"