文 | 凯风

楼市松绑潮之下，全国房价仍未逆转。

01

最新经济数据发布。

日前，2022 年一季度 GDP 同比增长 4.8%。其中，消费增长 3.3%，工业增长 5.5%，固定资产投资增长 9.3%。

可见，投资，尤其是基建投资，在稳经济中发挥着关键作用。

然而，房地产投资却未出现明显逆转，而全国商品房均价跌破了万元大关。

数据显示，2022 年一季度，房地产开发投资增长 0.7%，而去年同期增速则高达 25.6%。

同时，2022 年一季度，商品房销售面积 31046 万平方米，同比下降 13.8%；商品房销售额 29655 亿元，下降 22.7%。

商品房销售额下滑幅度远大于销售面积，这意味着全国商品房均价开始回落。

根据数据测算，2022 年一季度，全国平均房价为 9552 元。与 2021 年全年的 10141 元相比，下滑 5.8%。

从单月数据来看，2022 年 3 月商品房均价为 9253 元，回到 2020 年的水平。

值得一提的是，

02

哪些城市房价相对坚挺？哪些城市房价回到了一年前？

根据国家统计局发布的最新 70 城房价数据来看，多数城市房价已经开始企稳，个别一二线城市出现了边际回升的现象。

与去年相比，北京、海口、上海房价相对坚挺，而重庆、杭州、成都、长沙、广州、西安、三亚等地仍然维持正增长。

值得一提的是，

房价涨幅位列前十。就在前不久，长沙还明确表示，不会松绑限购，成为这一轮楼市松绑潮中最硬气的城市。

在纳入官方统计的 70 个大中城市中，47 个城市房价回到一年前，28 个城市房价回到两年前。

这其中，深圳最为显眼。

作为楼市风向标城市，深圳市场仍在谷底盘整，二手房价同比增速为 -3.3%。

除了深圳之外，还不乏以天津、郑州、福州、合肥、石家庄、太原、哈尔滨、贵阳、长春、南昌为代表的一二线城市。

其中，14 个省会城市，房价回到 1 年前，10 个省会回到 2 年前。

这些城市，也是这一轮楼市松绑潮的急先锋。

当然，跌幅最深的仍是牡丹江，两年跌幅达 14.3%，房价基本回到了 8 年前的水平。

这也是大部分东北普通地级市的缩影，经济放缓、人口外流，加上疫情反弹带来的制约，楼市下行压力前所未有之大。

03

深圳与长沙，中国楼市的两个典型。

一个是全国房价最高城市，一个是房价最低的万亿 GDP 城市，深圳房价大约是长沙的 6 倍左右。

有意思的是，面对同样持续加码的楼市调控，过去 1 年，长沙房价上涨 2.9%，深圳房价却下跌 3.3%。

从最近几年的楼市走势来看，长沙楼市稳中有进，深圳楼市大起大落。

深圳前一年还拿下历史新高，后一年成交量就创下 10 年新低，为何会这样？

显然，答案不在于基本面。

毕竟，深圳与长沙，经济形势都不错，且都属于人口净流入地区，不存在因经济放缓或下滑而导致楼市下行的因素。

04

两地房价走势天差地别，一个原因在于土地，另一个原因在于投机投资需求。

其一，长沙天量供应土地，而深圳住宅用地则长期供应不足。

这背后，城市体量或许是制约因素之一。深圳，只有不到 2000 平方公里的面积，却承载了近 1700 多万常住人口，地少人多，成了助推房价上涨的催化剂。

然而，从建成区面积来看，深圳位居全国前列，与广州不相上下，且远高于长沙。

可见，地少人多并非绝对，问题是，土地有没有供应充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有没有人为因素存在？

即便是以城市面积过小著称的深圳，土地也不是想象中的那么紧缺。

长期以来，深圳居住用地占比 20% 左右，低于国家相关标准中 25%~40% 的下限，而国际上一般是 40% 以上。

不过，目前深圳已经开始加大土地供应，同时要求住宅用地占比不低于 30%，这是一个好的开始。

其二，深圳炒房情绪相对旺盛，吸引了来自全国的资金，而长沙则通过高门槛，将炒房客拒之门外。

深圳是一个高度市场化的城市，也是一个楼市高度投机化的区域。前两年保守诟病的抱团涨价、经营贷炒房、资产证券化炒房等在发源于深圳。

同时，深圳拥有大量外省投资群体，这些非刚需群体的存在，加剧了楼市剧烈的波动。

据贝壳研究院数据，2020 年，全国共有 7 个城市外地购房客超过 50%，其中深圳超过 80%，而长沙仅为 15%。

这固然反映了不同能级城市的吸引力——深圳虹吸全国，而长沙的影响主要局限于省内。

不过，两地楼市调控的差异，在其中也发挥了推波助澜的作用。

长沙，之所以获得了 " 让炒房客有去无回 " 的美誉，原因在于 3 个 "4" 政策：

在长沙，新房限售 4 年，而想要投资第二套房子，必须在首套房 4 年之后，且契税税率高达 4%。

这些政策，配合充沛的土地供应，自然让炒房客遁于无形。（参阅《不会取消限购！这个省会城市太硬气了》）

长沙模式说明，想要按住房价并不难，难的是政策是否具有可持续性。

这一模式同样说明，反炒房未必会导致房价大跌，反而能避免大涨带跌带来的震荡，让楼市与经济、收入增长同步，这才是良性而长远的发展之道。