地产板块强势崛起,现在上车还来得及吗?
图片来源 @视觉中国
文 | 薛洪言微语,作者 | 薛洪言(星图金融研究院副院长)
开年以来,房地产销售持续低迷。克而瑞数据显示,2022 年 1-3 月,Top100 房企累积销售面积 10654 万平米,同比下跌 49%;累积销售金额 1.63 万亿元,同比下跌 47%。受疫情扰动影响,预计 4 月份数据依旧不乐观。基本面虽不客观,在稳增长政策预期下,A 股房地产板块却走出了一波 " 困境反转 " 行情。
开年以来,申万房地产开发行业指数累积上涨(截止 4 月 6 日)14%,领先 wind 全 A 指数近 28 个百分点。尤其是 3 月 15 日 " 政策底 " 以来,房地产板块已累计反弹超过 30 个百分点。问题来了,房地产板块强势崛起,这个时候还能上车吗?
短期逻辑:博弈地产政策放松,仍处较好的买入期
当前,房地产板块正在博弈政策边际放松,属于 " 困境反转 " 行情。通常来说,一轮 " 困境反转 " 行情大致可分为三个阶段:
第一阶段:政策拐点至基本面拐点阶段,对应最优布局期。政策拐点的出现能够扭转市场预期,聪明资金提前入场,股价止跌回升,所以,政策拐点通常对应着行情拐点。从入局节奏上看,从政策表态到基本面见底需要时间,期间仍有不确定性,故市场资金不会一次性入场,而是边走边看,谨慎情绪主导下,行情反弹虽整体趋势向上,但波动性较大。
第二阶段:基本面见底回升至回归常态,属于博弈布局期。
基本面见底,往往对应着市场最大共识的形成,容易带来指数层面的大行情。这个阶段,后发后觉资金跑步入场,早期抄底资金则逐步撤出,整体行情依旧向上,但在筹码交换过程中成交量明显放大,博弈属性增强,已属于较差的布局阶段。
第三阶段:基本面回归常态," 困境反转 " 行情接近尾声。随着基本面触底回升,前期刺激政策会陆续退出,对股价形成压制,政策博弈行情接近尾声。这个阶段,除非有中长期逻辑支撑或基本面数据持续超预期,否则行情指数会触顶回落,进入下行周期。
参照这个框架来看,当前的房地产板块基本面依旧低迷,仍处于政策拐点至基本面拐点之间,具有较好的配置价值。
从房屋销售面积看,2021 年同比增长 1.9%,今年前两个月同比下降 9.56%;从房屋新开工面积看,2021 年同比下降 11.38%,今年前两个月下降 12.15%。考虑到疫情反复等因素扰动,3 月份及 4 月份数据大概率也不乐观。只要地产数据不见底,放松政策就会陆续出台,房地产板块的 " 困境反转 " 博弈逻辑就仍然成立。
就当前已出台政策来看,主要是 " 中央层面松口、地方政府尝试性放松 ",仍处于从紧缩回归常态的初期阶段,政策力度尚显不足,市场信心并未有效恢复。事实上,地产政策放松仍有空间。如据中金公司统计,当前我国有限购、限贷、限售政策设置的城市超过 70 个,其销售金额占全国比重超六成,但真正存在房价短期过快上涨压力的城市仅为 20 个左右。因此,既便严格遵循 " 房住不炒 " 基调要求,政策放松仍有较大空间,只要政策到位,便能有效释放改善性住房需求。
综上可知,从困境反转类行情的一般走势来看,当前 A 股房地产板块虽已触底回升,但行情演绎并不充分,仍处于较好布局买入期。
中长期逻辑:产能出清与模式转型
资本市场投资,大逻辑压制小逻辑、中长期逻辑压制短期逻辑。若中长期逻辑向好,短期逻辑通常能够超预期演绎;反之,若中长期逻辑边际恶化,短期逻辑再好也难以得到充分表达。
就房地产板块来说,在人口老龄化、城镇化放缓等因素制约下,商品房销售面积已基本触顶,未来大概率会逐年小幅萎缩。与此同时,在房住不炒的大环境下,未来房价涨幅大概率约等于通胀水平,量缩价稳,行业规模达峰,已不具有想象力。着眼于中长期,市场主要交易供给侧出清背景下龙头份额提升逻辑和商业模式转型逻辑。
1、低效产能出清的供给侧改善逻辑
过去二十年,房地产供给侧持续扩张,截至 2020 年末,我国房地产开发企业已达 10.3 万家,处于历史峰值。2021 年起,在一系列监管政策约束下,低效产能加速出清,行业竞争格局逐步优化,放眼中长期,龙头企业有望通过份额扩张实现逆势增长,不断增厚自身的投资价值。
这种供给侧改善的逻辑在 A 股很多行业都经历过。尤其是 2010 年以后,一些行业陆续进入成熟期,行业竞争加剧,低效产能不断出清,走出来的龙头强者恒强,给长期投资者创造了非常亮眼的回报。
空调和白酒是两个典型案例。在空调赛道,格力、美的、海尔三强 " 剩者为王 ",市场份额不断提升,市值规模也稳步增长,成为价值股的典范;在白酒赛道,近五年来白酒消费总量不断萎缩,但以茅五庐汾等为代表的高端、次高端白酒逆势扩张,在消费升级的逻辑下成为 A 股最好的赛道之一。
就当前房地产行业来看,以销售金额为权重,2021 年权益销售金额 Top50 房企中,约四分之一实质性违约,四分之一债券利率畸高,存在较高的违约风险。在这个角度,问题房企的市场份额接近一半,给优质房企留下了广阔的份额提升空间。从地产公司到期债务来看,今年 4 月、6 月、7 月、8 月均处于偿债高峰,会持续引发市场对问题房企的担忧,反过来强化优质龙头的份额提升逻辑。
2、模式转型逻辑:从卖出到持有
众所周知,同样是一块钱利润,在房地产行业可能只有 5 倍估值,在消费品行业则能给到 20 倍估值,其差异主要源于商业模式。
房地产开发业务属于高杠杆模式,政策属性强,具有明显的周期性,且项目制下,企业必须通过持续开发新项目保持增长,本质上是一种辛苦活,竞争激烈,容错率差;而消费品行业具有品牌效应和提价逻辑,行业波动性低,竞争格局好,龙头份额容易提升,强者恒强。
鉴于房地产开发模式的种种问题,近年来房地产公司从未放弃过转型探索。现阶段看,个别龙头企业在物业管理、自持型商业地产、文旅地产、长租公寓等领域均已取得显著进展,不同于房地产开发的 " 卖出 " 模式,这类新业务都是 " 持有 " 模式,能够持续贡献较稳定的现金流,市场估值更高。只不过和房地产开发相比,新兴业务的营收占比较小,长期得不到市场的充分关注。
但市场正在发生变化。结合当前市场来看,在供给侧出清的逻辑支撑下,市场开始交易龙头公司的份额提升逻辑,行业空间见顶的估值压制效应减弱。在此背景下,新兴业务的边际影响逐步提升,一些在 " 持有模式 " 上进展较快的公司正愈发受到市场关注,开始具备结构性投资机会。
从地产开发到地产产业链
近期,在 2021 年度业绩发布会上,万科董事长郁亮呼吁市场用新的估值模型评估万科的市值。在郁亮看来,万科已转型为不动产综合体,类比美国和日本市场情况,不动产综合体的估值大概是纯粹房地产开发企业的 2-3 倍。
短期来看,市场只是当成新闻噱头来看,并未对板块行情产生实质影响。但中长期去看,随着基本面结构的持续演化,万科的期待未必不会成为事实。
此外,值得关注的不仅仅是房地产开发企业,建筑建材家具装修等地产产业链也适用于类似的逻辑。从历史上看,一轮地产复苏周期中,房地产开发链条率先启动,带动有色、钢铁、煤炭、建筑、建材等板块先行受益,随着项目步入竣工高峰,装修、家具、家电等板块将明显受益。
从当前市场来看,建筑建材、装修家具等板块均已走出不同程度的反弹行情,但整体涨幅较小,仍处于较好的布局阶段。
【注:市场有风险,投资需谨慎。在任何情况下,本文所载信息或所表述意见仅为观点交流,并不构成对任何人的投资建议。】
更多精彩内容,关注钛媒体微信号(ID:taimeiti),或者下载钛媒体 App
合作联系:东方地产dichan@em.eastday.com标签: 地产板块
抢先读
- 世界球精选!辽宁省大石桥市发布大风蓝色预警
- 当前播报:彭泽县气象台发布雷电黄色预警信号【III级/较重】【2023-06-16】
- 固定收益类理财产品在选择时有什么注意的?理财和基金是同一回事吗?
- 正脸曝光4个月后,林心如带6岁女儿做公益,刻意挡脸出镜引热议-世界独家
- 推进文化数字化工程、制作数字文化产品……山东数字赋能文化“两创”有这些亮点
- 藤县气象台发布雷电黄色预警信号【III级/较重】【2023-06-16】 全球聚看点
- 【行业观察】日本信用卡发展现状与挑战-全球快看
- 陕西一大学生酒后与朋友发生性关系被告强奸:一审获刑4年,发回重审后改判3年 被告人家属称已上诉
- 数字政通(300075):该股换手率大于8%(06-16)
- 工信部等五部门:开展2023年新能源汽车下乡活动
- 天天热资讯!三星buds2pro和buds2区别?三星buds2pro详细使用教程?
- 子曰学而不思则罔思而不学则殆的意思的殆是什么意思_子曰学而不思则罔思而不学则殆的意思-微头条
- 皇马赢得贝林厄姆争夺战,英格兰超级新星登陆伯纳乌-天天快消息
- 汉中市生态环境局多形式开展6月主题党日活动 焦点播报
- 【快播报】广西第二波“龙舟水”将启,交通运输部门严阵以待
- 全球今头条!土木在线和筑龙专业哪个好_土木在线
- 端午假期大数据预测:青岛上榜国内十大热门目的地|世界观点
- 汉字脑洞解压官网在哪下载 最新官方下载安装地址
- 康冠科技:公司“灵境VR一体机”涉及空间计算相关技术 环球最资讯
- 每日热文:海南文昌举办非物质文化遗产宣传展示活动
- 环球快报:2023年上半年全市重点项目观摩第七站在商州检阅这些项目
- “夜猫子”立功了!“夜经济”爆火助推餐饮消费节节高
- 富临运业:子公司拟中标成都大运会车辆外包服务项目 环球观察
- 投资债券需要了解哪些事项?债券具有哪些特征?
- 镜头下的毕业季丨如期而至!南华大学连续三年用主题灯光秀祝福学子
- 当前通讯!莫奈名画被瑞典环保主义者涂红漆 2人被捕
- 非财务指标和财务指标的关系(非财务指标)-世界热消息
- 世界热资讯!蓝色妖姬是什么花 是什么颜色的_蓝色妖姬是什么花 是什么颜色
- 支付宝车金融是否会上征信?支付宝车金融是干嘛的?
- 微动态丨2023中级会计报考时间:6月20日至7月10日
- 二分法查找的过程是什么?二分法查找算法复杂度指什么? 快播报
- 快报:6月16日(星期五)CCTV6节目预告
- 雪糕刺客还没完,酸奶涨价又来了?酸奶为啥也越来越贵了? 全球最资讯
- 世界信息:「发网集团」获数亿元 D+ 轮融资,加速全供应链数字化、智能化建设
- 为何电池企业都在积极布局电动船舶?_焦点快播
- 今日要闻!黑色的那个英语怎么写_黑色的英语怎么写
- 环球速读:淘宝搜索指数在哪里进行查询?淘宝搜索指数有什么用?
- 注册资金多少有什么利弊
- 承德市双滦区第五届职工运动会之职工台球赛拉开帷幕 每日观察
- 为小将们加油!今晚U17亚洲杯,U17国足将对阵塔吉克斯坦_焦点热文
- 广西举办2023年第二次重大项目政金企现场对接会 达成意向授信157.37亿元 环球信息
- 环球讯息:长江防总长江委发汛情通报,要求做好强降雨防范
- 赋值增强中小企业持续发展力|世界速看料
- 519993基金,519992基金 每日速讯
- 穿针器怎么用图解_穿针器使用方法图解
- 新生代员工的定义是什么?新生代员工为何频繁换工作的原因_环球观焦点
- 专访|新安县委书记宗国明:打造品质优良、知名度高、信誉度好的新安樱桃品牌_当前讯息
- 易经与心理学的关系 信息
- 资讯推荐:朱芳雨出手了?曝广东最心仪的“重型内线”,杜锋亲承想要签下他
- 构建专项行动机制,促进项目履约水平再提升 世界实时
- 《FF16》偷跑出现 玩家们又要开始提防剧透了
- 【全球播资讯】魔兽世界贫民窟军需官在哪?贫民窟声望军需官奖励的具体形式是什么?
- 向绿而行 “景区办税圈”-今日热文
- cpa报名入口网上缴费2023 世界今亮点
- 每日视点!诉讼离婚中一方不同意怎么办?离婚孩子六周岁归谁抚养?
- 每日资讯:如何配置Tomcat服务器环境?tomcat启动闪退是什么原因?
- 大漠长河绿意浓
- 长岛涉氨制冷指挥部持续开展涉氨制冷企业日常视频监控巡查
- 赛季十大“名画”:追梦拳击+踩踏 詹姆斯跪地 库里怒摔牙套|环球快讯
- 再遇小可爱!动物园里居然有个幼儿园 每日信息
- 行唐县气象台发布大风蓝色预警【Ⅳ级/一般】【2023-06-16】
- 环球观热点:占星术魔法事件在线阅读 占星术杀人魔法txt
- 债券的利息是固定的吗?债券的本质到底是什么?
- 世界即时:如何选择固定收益类理财产品?固定收益类理财产品是基金吗?
- 如何打开联想笔记本电脑的电源管理?联想笔记本保修期几年?
- 终于官宣SUMMER离队,PERO与4AM皆满意,左梓轩为冠军最后一搏
- 【世界独家】福布斯中国发布最佳CEO排名谁是第一?福布斯排行榜是什么排行榜?
- 每日聚焦:咱当兵的人歌词 咱当兵的人原唱是谁
- 梦幻西游手游暗影龙任务怎么接?梦幻西游手游暗影龙怎么打?_快资讯
- 乙类乙管后首个暑运旺季,民航局预计火过疫情前的2019年-每日消息
- 牛市和熊市看什么指数判断?牛市能翻多少倍?-速讯
- 焦点速读:《腐烂国度3》实机预计未来18个月内公布
- 俄罗斯经济学家:美国借债“成瘾”将危及全球经济复苏 天天即时看
- 环球精选!亚运倒计时100天,极氪护航火种、点亮“大火炬” 领衔献礼
- 日媒:日本最大在野党提交对岸田内阁不信任案
- 复刻版本是什么意思_复刻版 全球视讯
- 南方属于哪个五行?南方五行属什么颜色? 环球今亮点
- 54股主力资金净流入超1亿元
- 全球热推荐:交易19号签!勇士过去3年伤透心 高管谈追梦普尔内讧:我们尽力了
- 全球热议:为高质量发展厚植“生态家底” 江苏海门全区水土保持率高达99.99%
- 女子收到“鬼屋”视频,一看竟是自己家
- 【天天快播报】商丘柘城S320官桥封闭施工,进出需绕行,附绕行方案
- 君亭酒店:拟投资2.1亿元在重庆分批次开设多家高品质酒店
- 天天热点评!荣国公与宁国公 荣国公
- 宜配网汽配查询(易配网)
- 生意社:市场竞争激烈 近期华东地区水泥价格弱势下跌 当前焦点
- 焦点热议:永州市江华政法“五老”为彝族同胞维权解难
- win7设置动态桌面壁纸的方法是什么? 电脑动态锁屏画面设置方法是什么?
- 如何卸载microsoftedge浏览器?microsoftedge浏览器兼容性怎么设置?
- 《浪姐4》三公人气排名出炉:美依礼芽拿第1,成团位洗牌,吴倩因病退赛_每日快讯
- CDPR加班情况已经改善 生活和工作有所平衡
- C视频·“遗”探究竟①∣“活化石”藏戏进校园,壤塘非遗焕发青春活力 环球即时
- 股票涨8个点是多少?股票为什么一天能涨20点?|资讯推荐
- 函授大学本科发学位证书吗?函授没拿到学位是不是白念了?
- 泰山学院专科专业有哪些(泰山学院专科分数线)|全球观天下
- 大连小窑湾约4000平米工业用地使用权挂牌 将于7月6日交易-每日动态
- 某酸奶称从百岁老人肠道采集益生菌惹争议 酸奶益生菌真的有用吗?_全球今头条
- 世界今热点:gallon怎么读(gallon)
- 驱动人生有什么用?驱动人生和驱动精灵哪个更好?_环球新消息
- 资观帮忙(47)|村民:集资修路为何5年未动工 镇政府:已提上日程 预计年底前建成投用