碧桂园预期明年中期至明年底收入端的毛利水平将会到达低点
房地产行业正在遭遇毛利率考验,业绩会上相关话题更是经久不衰。8月24日下午,碧桂园于线上召开中期业绩说明会,毛利率话题再次被摆到台面。与去年同期回应“疫情因素”所造成的影响不同,此次碧桂园管理层给出了更为清晰的答案。“销售端毛利率2021年已进入到上升通道,预期明年中期至明年底,收入端的毛利水平将会到达低点,因此有信心在后面一段时间逐步改善销售端和收入端的毛利水平。”
躲不过的毛利率追问
2021年上半年,碧桂园实现总收入约人民币2349.3亿元,同比增长27%;毛利约为人民币462.8亿元,同比增长3.11%;净利润约为人民币224.2亿元,同比增长2.3%;归属股东净利润149.96亿元,同比增长6.11%。
相较于去年底的多项财务指标负增长,此次碧桂园的业绩表现可圈可点,不过毛利率仍表现不佳。2021年上半年,碧桂园的毛利率为19.7%,相较于去年同期下降了4.57个百分点。
躲不过的毛利率追问,再次被摆到业绩会上。对于毛利率问题,碧桂园集团常务副总裁程光煜也给出正面回应,“从销售端来看,由于2019年下半年之后,尤其是2020年、2021年项目的质量大幅度提升,销售毛利水平在2020年已达到低点,2021年已进入到上升通道。而从收入端来看,因为销售端反映到收入端大概还需要一年左右的时间,所以预计到明年年中至年底,可以看到收入端毛利水平的低点”。
毛利率何时能得到改善?“目前碧桂园已销售未结转的毛利水平相对比较稳定,在2020年和2021年获取的项目当期销售的毛利水平大概在20%至25%,因此有信心在后面一段时间逐步改善销售端和收入端的毛利水平。”程光煜直言。
地产分析师严跃进表示,房企利润整体偏低已经是一个行业大趋势,目前各大房企都在谈向管理要利润,但如何要、怎么要,还需要一个成长的过程。
在此次业绩会上,碧桂园集团总裁莫斌也谈到了“管理红利”。其表示,自区域裂变后经营效率得到明显提升,周期净利率提高1个百分点,年化自有资金回报率超过25%,占比提高至97%,平均开盘时间提前36天,年化自有资金回报率提高3个百分点。
记者了解到,去年10月,碧桂园内部发文新成立29个区域,旗下辖区域增加至104个。新成立的区域覆盖到长三角(如苏南)、环渤海(如辽西、冀东)、长江中游(湘中、鄂东、鄂南)、成渝(如川中、川西)等五大城市群区域。也有中原地区(如豫中、豫西、豫西北、南阳)、西北地区(如陕南、陕北、甘北、南疆),涉及的范围非常广泛。
机器人业务将在明年实现盈利
在此次业绩会上,几乎一半的时间碧桂园管理层都在谈“多元化”业务的成长,智能建造、机器人餐饮、现代农业……但是碧桂园整体收入体量较大,多元化业务“反哺”尚不明显。
具体到业务板块,碧桂园的收入主要来自两个经营分部:房地产开发及建筑。2021年上半年,碧桂园的收入约为人民币2349.3亿元,较2020年同期的约人民币1849.57亿元上升约27%。97%的收入来自物业销售(2020年同期97.3%),3%来自建筑及其他分部(2020年同期2.7%)。
由于交付物业面积的增加,2021年上半年来自房地产开发的收入由2020年同期的约人民币1799.49亿元上升26.6%至约人民币2278.99亿元。2021年上半年交付物业所确认收入的平均销售价格约每平方米人民币7994元。
但记者注意到,碧桂园的平均销售价格再一次出现下滑。2020年上半年交付物业所确认收入的平均销售价格约为每平方米人民币8116元,2019年上半年约为每平方米人民币8987元。
建筑收入由2020年上半年的约人民币32.19亿元上升28.3%至2021年同期的约人民币41.3亿元,主要是由施工量以及施工项目数量的增长所带来。
其他分部主要包括物业投资、酒店经营及其他,如智能建造、机器人餐饮、新零售及现代农业等。这些其他分部的总对外收入由2020年上半年的约人民币17.89亿元上升62.2%至2021年同期的约人民币29.01亿元。
在此次业绩会上,也有媒体问出机器人何时才能带来盈利。对此,莫斌回应称,“预计明年建筑机器人和千玺机器人餐厅将会实现盈利”。碧桂园在研建筑机器人及智能产品达46款,其中18款投入商业化应用,28款工程测试;累计应用15个项目,累计作业面积超过80万平方米。在机器人餐饮方面,截至目前,碧桂园成功开业并运营近80家机器人餐厅,投放单机设备583台。
2023年中期前完成“绿档”
据贝壳研究院高级分析师潘浩介绍,依照“三线四档”融资新规,碧桂园剔除预收款后的资产负债率为78.5%,净负债率为49.7%,现金短债比为2.15。由此,碧桂园2021年中期指标一项超阈值,保持“黄档”行列。
此次业绩会上,碧桂园管理层也谈到“降档”计划。对于“三道红线”降档预期,莫斌回应称,将在2023年中期之前实现全面由黄转绿。
碧桂园方面的表态也与监管政策相印合,这也直观展现出龙头房企“降负”的难度。按照监管要求,从今年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。
碧桂园集团副总裁兼首席财务官伍碧君补充道,碧桂园是严格按照“三道红线”在2023年6月之前能够达标的要求来管控报表。“剔除预收款后的资产负债率虽然高于绿档要求,但从去年6月份开始这个指标已经在逐渐下降。目前集团的有息负债是进一步在下降,同时经营状况没有受到很大的影响,维持一个比较稳健的情况。”
2021年6月30日,碧桂园的银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券分别约为人民币2059.94亿元、749.58亿元、379.14亿元和53.69亿元(2020年12月31日:分别约为人民币2073.23亿元、734.1亿元、404.8亿元和52.72亿元)。
银行及其他借款当中,约人民币648.39亿元、1375.89亿元和35.66亿元分别须于一年内、一年至五年内和五年后偿还(2020年12月31日:分别约为人民币682.18亿元、1328.8亿元和62.25亿元)。
(作者:卢扬 王寅浩)
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