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房企盈利空间持续缩减 融资监管趋严

时间:2020-09-21 16:07:10 来源: 经济参考网 发布者:DN032

近几年,在政策调控和市场趋于饱和的背景下,房企的盈利一直呈现向下趋势。根据wind数据,2019年上市房企合计实现归属于上市公司股东的净利润约6636.62亿元,同比下降3.33%。亿翰智库数据显示,其所选取的50家典型房企2019年的平均净利润率为16.39%,比2018年的16.73%下滑0.34个百分点;2020上半年,50家典型房企的平均净利润率再次下降为13.35%,降幅明显扩大。50家典型房企中净利润率下滑的有37家,占比超过7成。

亿翰智库认为,受调控限价政策的影响,近几年房地产企业毛利润率被压低,同时带动了净利润率的下滑。前几年楼市的热度较高,拉高了房企对未来市场的预期,倾向于以较高的溢价获取了一些优质土地,如今由于限价政策,部分进入结转的高价项目毛利润率较低。而今年上半年净利润率的降幅明显扩大,原因之一则是疫情的影响。疫情致使商业地产空置率升高,客流量和租金均大幅减少,商业地产占比较大的房企受影响较大。

不仅净利润率逐年下滑,上半年房企营业收入增速也受到重挫。亿翰智库数据显示,2020年上半年50家典型房企实现营业收入总额为19948.9亿元,相较于2019年上半年的18346.9亿元,营收增速为8.7%,该数据较2019年同期的19.8%大幅下降11.1个百分点。亿翰智库认为,房企营业收入的增速呈放缓态势,主要是因为房地产行业政策的持续收紧。就目前而言,短期内政策放松的可能性较小,加上疫情对房企的开工和施工进度的影响,预计后期对行业收入结转产生影响。

“房地产行业正在由粗放的高速增长时代转向集约的中低速增长时期”,中银国际研究公司执行董事叶丙南认为,全国房地产市场正由早期的供给短缺转向总体供求平衡,加之愈加审慎的房地产金融政策的共同作用,是近年来房地产行业盈利增速逐步下降的主要原因。

房地产行业进入下半场,在经历了前期的高速发展之后,越来越多的房企把“稳”作为发展基调。规模房企纷纷从单纯的追求规模转变为寻求“高质量发展”,优化债务结构、降低债务风险成为房企的新趋势。部分房企如融信、佳兆业、新城控股等2019年负债率已有明显下降,恒大、富力等房企也纷纷将“降负债”作为重要目标。

今年上半年,由于疫情冲击,国内经济遭遇影响。随着后续各种救市政策落地,市场资金相对充裕,融资环境也出现短暂宽松,融资成本也略有下降,房企趁机补足运营资金。亿翰智库数据显示,3月和4月50家典型房企信用债发行规模单月分别达到533.7亿元和489.9亿元,同比分别增139.9%和108.9%,呈现高峰。不过在“房住不炒”的基调下,5月和6月房企信用债规模已逐渐回落,融资成本也逐渐升高。

随着疫情影响减弱,下半年市场将进一步恢复,房企的施工和结算节奏将会加快,预计房企全年规模和盈利将回归正轨。但是长期来看,在调控政策收紧和市场转型的背景下,行业利润下行的趋势将持续。叶丙南表示,货币和金融政策在不断调整,房地产企业融资难度增加,建议房企下半年加快推盘进度、营销力度和去化速度,利用需求回升周期加快资金回笼。同时,未来拿地要更加审慎精细,更多考虑市场去化情况和融资条件约束。

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